Care

Posljedice neplaćanja po ugovoru o kupoprodaji nekretnine. Arbitražni sud Severno-kavkaskog okruga

Promjena ili raskid ugovora sporazumom strana
Promjena ili raskid ugovora na inicijativu jedne od strana bez odlaska na sud
Promjena ili raskid ugovora u sudski nalog
Procedura za promjenu i raskid ugovora
Posljedice raskida ugovora
Osobine promjene i raskida određenih vrsta ugovora
- Pitanja o raskidu zakupa
- Neka pitanja raskida drugih vrsta ugovora

Jedno od osnovnih načela građanskog prava je načelo slobode ugovaranja. Njegov sadržaj je otkriven u članu 421 Građanskog zakonika Ruska Federacija(u daljem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije). U međuvremenu, određene odredbe ovog principa odražavaju se iu različitim normama Građanskog zakonika Ruske Federacije. Upečatljiv primjer toga su članovi posvećeni kako općim odredbama o izmjeni i raskidu ugovora, tako i posebnim slučajevima u vezi sa određenim vrstama ugovora.

Kombinacija normi koje se odnose na izmjenu i raskid ugovora u poglavlju 29 Građanskog zakonika Ruske Federacije prvenstveno je povezana sa sličnim osnovama za obavljanje takvih radnji i postupkom za njihovo izvršenje. Međutim, nema sumnje da ovi koncepti nisu identični.

Raskid ugovora je radnja koja ima za cilj prijevremeni raskid ugovora za budućnost kako bi se istovremeno prekinula obaveza iz ugovora, čiji rok za izvršenje još nije nastupio u cijelosti ili djelimično ili čije je izvođenje trajne prirode. *(1)

Dakle, raskid ugovora je poseban slučaj prestanka obaveza. Osnova za takav zaključak su norme stava 1. člana 407. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojima se obaveza u cijelosti ili djelimično prekida na osnovu predviđenim Građanskim zakonikom Ruske Federacije, drugi zakoni, pravni akti ili po dogovoru.

Promjena ugovora znači transformaciju bilo kojeg ili više njegovih uslova koji čine sadržaj ugovora, uključujući uslove za ispunjenje ugovornih obaveza predviđenih članovima 309-328 Građanskog zakonika Ruske Federacije *(2)

ONA. Mironets promenu ugovora definiše kao voljno delovanje ovlašćenih lica (osoba) sa ciljem (direktno ili indirektno) da se za budućnost, bilo od trenutka navedenog u sporazumu tih lica, promene prava i obaveze njegovih strana koje proizilaze iz ugovora, odnosno zamjene ugovorne strane, a za sobom povlači, u odgovarajućim slučajevima, prestanak dodatnih obaveza *(3)

Možete raskinuti ili promijeniti samo takav ugovor, po kojem su nastale obaveze. Ako ugovor nije zaključen ili nevažeći, onda sud treba da odbije ispunjenje zahteva za izmenu ili raskid ugovora. U ovom slučaju ne postoji predmet na koji je upućena volja stranaka da bi se promijenila njegova sadržina ili prekinula radnja.

Arbitražna praksa:

Uredba Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 2. marta 2010. u predmetu N A03-4522 / 2009

„... Zbog činjenice da tuženi nije preduzeo radnje na otplati duga, tužilac mu je uputio dopis od 02.02.2009. godine broj 129 sa predlogom za raskid ugovora.

Pošto je Geo-Centar CJSC odbio (pismo od 25. februara 2009. godine) da raskine ugovor na dobrovoljnoj osnovi, Geofizika OJSC se obratila arbitražnom sudu sa ovim zahtevom.

U skladu sa članom 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučajevima kada otuđenje imovine podliježe državnoj registraciji, pravo vlasništva sticaoca nastaje od trenutka takve registracije, osim ako zakonom nije drugačije određeno. Dakle, ako je kupac nekretnine registrovao prijenos vlasništva, ali nije platio imovinu, prodavac, na osnovu stava 3. člana 486. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ima pravo zahtijevati plaćanje za nekretnine i plaćanje kamate u skladu sa članom 395. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

U slučajevima kada je zakonom ili ugovorom predviđena mogućnost raskida ugovora uz vraćanje onoga što su strane dobile po ugovoru, upis prenosa vlasništva prodate nekretnine na kupca nije prepreka za raskid ugovora. na osnovu člana 450. Građanskog zakonika Ruske Federacije, uključujući u vezi sa neplaćanjem imovine od strane kupca (ovaj stav je odražen u stavu 15. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. februara 1998. N 8 „O nekim pitanjima prakse rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava“).

U ovom slučaju, ni uslovi ugovora ni zakonodavstvo ne predviđaju raskid spornog ugovora zbog delimičnog neplaćanja od strane kupca nekretnina.

Geo-Centar CJSC nije počinio značajne povrede uslova ugovora, koji su osnov za njegov raskid, predviđen članom 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

S obzirom da je kupac prodatu nekretninu platio više od polovine njene vrijednosti, prodavac nema pravo odbiti izvršenje navedenog ugovora o prodaji nekretnine, što je predviđeno stavom 2. člana 489. Građanskog zakonika. Ruske Federacije.

Shodno tome, zahtjevi OJSC Geofizika da raskine ugovor na osnovu toga što CJSC Geo-Centar nije ispunio svoje obaveze plaćanja nekretnina ne podliježu namirivanju...”

4.3. Zaključak iz sudska praksa: Prodavac nema pravo zahtijevati raskid ugovora o prodaji ako je izbjegao plaćanje po ovom ugovoru.

Arbitražna praksa:

Informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 05.05.1997. N 14 „Pregled prakse rješavanja sporova u vezi sa zaključivanjem, izmjenom i raskidom ugovora“

„…9. Izbjegavanje prodavca da prihvati izvršenje je osnov za odbijanje ispunjenja njegovog zahtjeva za raskidom ugovora.

Akcionarsko društvo podnijelo je arbitražnom sudu tužbu protiv društva s ograničenom odgovornošću za raskid ugovora o kupoprodaji nestambenog prostora.

Prema navodima tužioca, kupac nije prebacio na svoj tekući račun u roku navedenom u ugovoru odgovarajući iznos za navedeni prostor.

Sud je odbio tužbeni zahtjev akcionarskog društva iz sljedećih razloga.

Prema spisima predmeta, zbog izbegavanja prodavca da primi novac, iznos otkupnine je deponovan kod notara u skladu sa članom 327 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Prodavac, pismeno obavješten od notara o prisustvu otkupnog iznosa u depozitu, nije mu dostavio podatke o kojima je potrebno prenijeti uplaćeni iznos na njegov tekući račun.

Arbitražni sud je radnje akcionarskog društva okarakterisao kao izbegavanje prihvatanja izvršenja obaveze, jer, u skladu sa delom 4. tačke 1. člana 327. Građanskog zakonika Ruske Federacije, dužnik ima pravo da platiti od njega dug ili vrijednosne papire u depozit kod javnog bilježnika, ako dužnik ne može izvršiti obavezu zbog izbjegavanja obveznika da prihvati činidbu, bez obzira na vrstu zaključenog ugovora…”

4.4. Zaključak iz sudske prakse: O pitanju po kom osnovu, po raskidu ugovora o kupoprodaji, prodavac ima pravo da traži od kupca nekretninu čiji trošak nije plaćen, postoje dva stava sudova.

Pozicija 1. Po raskidu ugovora o kupoprodaji, prodavac ima pravo da zahteva od kupca nekretninu čiji trošak nije plaćen, na osnovu pravila o neosnovanom bogaćenju.

Arbitražna praksa:

Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 13. januara 2011. N VAC-17785/10 u predmetu N A76-42246/2009

“... Kako je utvrdio sud, između kompanije Octavia (prodavac) i kompanije SK-Magnit (kupac) dana 28.03.2007. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji tri nepokretnosti koja se nalaze na adresi: Magnitogorsk. , st. Vokzalnaya, 11. U skladu sa navedenim ugovorom, prodavac se obavezao da će u roku od trideset dana od dana njegovog zaključenja prenijeti nekretninu na kupca, a da će kupac u roku od 45 radnih dana od istog dana izvršiti uplatu.

Nakon analize uslova kupoprodajnog ugovora zaključenog između stranaka, sud je došao do zaključka da se po svojoj pravnoj prirodi radi o ugovoru o kupoprodaji robe na kredit, budući da prenos imovine prethodi uslovima njegovog ugovora o kupoprodaji. plaćanje.

Nakon uvida i ocjene dokumentacije dostavljene u predmet, sud je utvrdio nedokazanom činjenicu da je tuženi ispunio ugovornu obavezu plaćanja sporne imovine. Budući da se neplaćanje imovine u roku utvrđenom ugovorom u sudskoj praksi priznaje kao bitna povreda ugovora, što može poslužiti kao osnov za njegov raskid na način predviđen stavom 2. člana 450. Građanskog zakona. Zakonika Ruske Federacije, na zahtjev jedne od stranaka, sud je zaključio da postoje razlozi za namirenje navedenog zahtjeva.

Ovaj zaključak suda je u skladu sa objašnjenjima sadržanim u stavu 65 zajedničke Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. aprila 2010. N 10/22 „O nekim pitanja koja proizilaze iz rješavanja sporova u vezi sa zaštitom prava svojine i drugih imovinskih prava”, prema kojem, u slučaju raskida ugovora o kupoprodaji nekretnine, prodavac koji nije primio isplatu po njemu ima pravo na pravo zahtijevati povrat imovine koja je prenijeta na kupca na osnovu članova 1102, 1104 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Preostali argumenti izneseni u prijavi, uključujući postojanje plaćanja za spornu imovinu, bili su predmet istrage u apelacionim i kasacionim sudovima i dobili odgovarajuću pravnu ocjenu...”

Volga-Vyatka okrug

Uredba Federalne antimonopolske službe Volško-Vjatskog okruga od 11. avgusta 2011. u predmetu N A29-8095 / 2010

“... Kao što se vidi iz dokumentacije i utvrđeno od strane suda, Pererabotka doo (prodavac) i Komileszagotprom CJSC (kupac) su sklopili ugovor o kupoprodaji imovine od 16.06.2008. godine, pod kojim je kupac stekao sljedeća nekretnina: N 7) u sastavu (rezervoar za proizvodne i protivpožarne namjene, cisterna za prečišćavanje struja, rezervoari za skladištenje, rashladni toranj 2 dijela, objekat u izgradnji ukupne građevinske površine 471 m2 , inventar N 1216); panelna zgrada kotlovnice (objekat br.6), koja se sastoji od (postrojenja za prečišćavanje uljnih oborinskih voda, betonska platforma, metalni rezervoari, dimnjak, objekat u izgradnji ukupne građevinske površine 1339,52 m2, inventar br. 1215); zemljišna parcela površine 43.068 kvadratnih metara sa katastarskim brojem 10:05:01 05 03:050, dozvoljena upotreba - za postavljanje proizvodne baze.

S obzirom da neispunjenje obaveze plaćanja stečene imovine od strane tuženog predstavlja bitnu povredu uslova kupoprodajnog ugovora, Pererabotka doo se ovim tužbenim zahtevom obratila arbitražnom sudu.

Ocijenivši izvedene dokaze i okolnosti slučaja, sud je osnovano smatrao da dosadašnja isplata za prodate stvari lišava prodavca onoga na šta je imao pravo da računa pri sklapanju ugovora, te je došao do pravilnog zaključka. da je povreda koju je počinio Komileszagotprom dd ima značajnu prirodu i predstavlja osnov za raskid ugovora o prodaji imovine od 16.06.2008.godine u sudskom postupku.

U stavu 65 zajedničke rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. aprila 2010. N 10/22 „O nekim pitanjima koja se pojavljuju u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava”, pojašnjava se da u slučaju raskida ugovora o kupoprodaji nekretnine, prodavac koji nije primio uplatu po njemu ima pravo zahtijevati povrat imovine koja je prenijeta na kupca. na osnovu članova 1102, 1104 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Sud je utvrdio da Komileszagotprom dd nije izvršio uknjižbu prenosa vlasništva na spornoj imovini, a prema izvodima iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcija sa njim od 19. novembra 2010. godine, sporna imovina pripada tužiocu na osnovu vlasništva, a zakonito na osnovu članova 1102 i 1104 Građanskog zakonika Ruske Federacije obavezao tuženog da vrati spornu imovinu tužiocu...”

Pozicija 2. Po raskidu ugovora o kupoprodaji, prodavac ima pravo da naplati od kupca nekretninu čiji trošak nije plaćen, na osnovu pravila o povratu imovine iz tuđeg nezakonitog posjeda.

Bilješka: O postupku povraćaja imovine iz tuđeg nezakonitog posjeda, vidjeti i stavove 32, 36 Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 04. /29/2010 “O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom prava svojine i drugih stvarnih prava.

Arbitražna praksa:

Uredba Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 16. septembra 2011. N F09-5767/11 u predmetu N A07-16532/2010

“...Prema tački 2.1 ugovora, komisija (prodavac) se obavezuje da će prenijeti, a preduzeće (kupac) prihvatiti i platiti po cijeni i pod uslovima ovog ugovora, nepokretnost opštinske imovine - izgrađeno- u nestambenim prostorijama u stambenoj zgradi koja se nalazi na adresi: Republika Baškortostan, Salavat, Bulevar kosmonauta, 13, inventarni broj 80:439:002:000001040:0000:20003, slovo A, ukupne površine 657. sq. m, spratnost - 5/1 (u daljem tekstu - sporna nekretnina). Opis i karakteristike sporne imovine navedene u tački 2.1 ugovora utvrđuju se u skladu sa tehnički pasoš N 80:439:002:000001040:0000:20003, sastavljen od 23. decembra 2009. godine (klauzula 2.3 ugovora).

Na osnovu akta o prenosu od 12.07.2010. godine, preduzeće je prihvatilo spornu imovinu stečenu po kupoprodajnom ugovoru od 01.07.2010. godine N 1.

S obzirom na priznato kašnjenje u izvršenju obaveza za plaćanje imovine prenete po ugovoru, komisija se žalila kompaniji sa potraživanjem od 23.08.2010. godine za isplatu duga, au slučaju odbijanja da ispuni obavezu, upozorio na svoju namjeru da raskine ugovor na sudu.

Sudovi su utvrdili i materijalom predmeta potvrdili da je preduzeće, kršeći rokove plaćanja i klauzule 3.4, 4.4.1 ugovora, odgodilo plaćanje u 2010. godini za jun, avgust, septembar, novembar, a takođe nije izvršilo izvršiti uplate za decembar 2010, januar 2011 godine. Iz potvrda koje je tužilac dostavio za plaćanje po ugovoru o kupoprodaji, proizilazi da je tuženi u više navrata kasnio u izvršenju obaveza plaćanja više od 30 dana.

Dakle, sudovi su razumno ispunili zahtev komisije da raskine ugovor o prodaji od 01.07.2010 N 11 nepokretnosti.

Na osnovu čl. 301 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ima pravo povratiti svoju imovinu iz tuđeg nezakonitog posjeda.

U stavovima 32, 36 odluke Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29.04.2010. u vezi sa zaštitom prava svojine i drugih imovinskih prava” pojasnio je da, primjenom čl. 301 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudovi treba da imaju na umu da vlasnik ima pravo da povrati svoju imovinu od osobe koja je stvarno ima u nezakonitom posjedu. Istovremeno, lice koje se obratilo sudu sa zahtjevom za povraćaj svoje imovine iz tuđeg nezakonitog posjeda mora dokazati vlasništvo nad imovinom koja je u posjedu tuženog.

S obzirom na navedeno, kao i na činjenicu da je raskinut kupoprodajni ugovor od 01.07.2010. godine N 11, sudovi su razumno priznali komisiju kao lice koje ima pravo iz čl. 301 Građanskog zakonika Ruske Federacije da povrate svoju imovinu iz nezakonitog posjeda tuženog i ispunili navedene zahtjeve komisije za deložaciju kompanije iz spornih prostorija.

Zaključci sudova i utvrđene činjenične okolnosti preispitivanja od strane kasacionog suda na osnovu čl. 286, dio 2 čl. 287 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije ne podliježu…”

4.5. Zaključak iz sudske prakse: Prodavac ne može zahtijevati povrat imovine zbog kašnjenja u plaćanju, ako nije podnio zahtjev za raskid kupoprodajnog ugovora prema kojem je izvršena državna registracija prijenosa vlasništva.

Arbitražna praksa:

Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 5. marta 2008. godine u predmetu N A21-5779 / 2006.

“... Amethyst-Katekh LLC, pozivajući se na neispunjavanje obaveze kupca da plati imovinu, smatrajući da je, na osnovu stava 3. člana 488. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u ovom slučaju, prodavac ima pravo da traži povraćaj robe prodate na kredit, prijavljen arbitražnom sudu ovom tužbom.

U skladu sa članom 8, tačkom 2 člana 218, tačkom 1 člana 131, tačkom 2 člana 223, tačkom 1 člana 551 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o prodaji nepokretnosti je osnov za kupac da stekne vlasništvo nad njim od trenutka državne registracije prenosa vlasništva.

U vrijeme podnošenja zahtjeva za vraćanje nepokretnosti, kupoprodajni ugovor nije priznat nevažećim, nije raskinut na propisani način, a zahtjev za njegovim raskidom nije izjavljen.

U ovom slučaju, Apelacioni sud je pravilno istakao da iz odredaba članova 488, 491 Građanskog zakonika Ruske Federacije u njihovoj ukupnosti, uzimajući u obzir navedene pravne norme, ne proizilazi da prodavac može zahtevati kupac da vrati prodatu nekretninu nakon državne registracije prijenosa vlasništva nad njom...”

4.6. Zaključak iz sudske prakse: Ako su strane nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine potpisale ugovor o zakupu ove nekretnine i pristupile njegovom izvršenju, a nisu izvršile plaćanje po ugovoru o kupoprodaji i nisu uknjižile prenos vlasništva, ugovor o prodaji smatra se raskinutim od strane strana.

Arbitražna praksa:

Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 14. decembra 2010. N 8265/10 u predmetu N A57-15856/2009

“... Kako je utvrđeno po sudovima, komisija je 17. maja 2004. godine preduzeću dala u zakup na period od pet godina parcelu od 5686 kvadratnih metara. metara sa katastarskim brojem 64:48:04 08 20:47, koji se nalazi na adresi: Saratov, prosp. nazvana po 50 godina oktobra, 116-d, u kojoj se nalazi zgrada nestambene kuće u vlasništvu kompanije.

Društvo se 24. jula 2008. godine obratilo komisiji sa zahtjevom da mu se ponovo odobri isto zemljište na zakupu.

U međuvremenu, komisija je izdala naredbu od 11.10.2008. N T-7708-r o ustupanju ove zemljišne parcele preduzeću u vlasništvu. Nakon toga, komisija i kompanija su potpisali ugovor o prodaji lokacije od 04.12.2008. godine N 761 (u daljem tekstu: ugovor o prodaji, ugovor).

Prema podstavu 3.2.1 kupoprodajnog ugovora, preduzeće je dužno platiti cijenu parcele u roku i na način utvrđen članom 2. ugovora.

U tačkama 2.3 - 2.4 tačke 2 ugovora određen je rok za plaćanje cijene zemljišne parcele stečene u vlasništvo - prije upisa vlasništva, u roku od pet mjeseci od potpisivanja ugovora.

S obzirom da kompanija nije platila otkupnu cijenu zemljišne parcele, komisija se sa ovim zahtjevom obratila arbitražnom sudu.

U međuvremenu, neosnovanost zaključaka donetih u sudskim aktima nije dovela do pogrešne odluke u predmetu zbog sledećeg.

I pored postojanja potpisanog ugovora o kupoprodaji zemljišne parcele, između preduzeća i uprave zaključen je Ugovor o zakupu sporne zemljišne parcele N A-10-661Yu-4 od 26.07.2010.

Uzimajući u obzir da je nadležnost raspolaganja zemljišnim parcelama, čija državna svojina nije razgraničena, prenesena na upravu, koja je nakon kupoprodajnog ugovora sa preduzećem potpisala ugovor o zakupu, Predsjedništvo zaključuje da su stranke stvarno raskinule kupoprodajni ugovor po obostranom dogovoru .

U vezi s navedenim, prodavac nema pravo naplatiti kupoprodajnu cijenu.

Pod ovim okolnostima, sudski akti na koje se žalila komisija zbog odbijanja da se naplate otkupna cijena ostaju nepromijenjeni…”

4.7. Zaključak iz sudske prakse: Ako se ugovor o prodaji nekretnine raskine i imovina vrati prodavcu, uplaćena sredstva po ugovoru su neosnovano bogaćenje prodavca.

Arbitražna praksa:

Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 22. januara 2014. N VAS-18789/13 u predmetu N A76-25160/2012

“... Kako su utvrdili sudovi, između komisije (prodavca) i kompanije (kupca) u skladu sa zahtjevima Saveznog zakona od 22. 07. o malim i srednjim preduzećima, te o izmjenama i dopunama pojedinih zakonskih akata Ruska Federacija ”(u daljem tekstu - Zakon N 159-FZ) zaključen je ugovor 01.04.2011. N 264 / PP za kupovinu i prodaju imovine (u daljem tekstu - ugovor), u skladu sa uslovima koje se komisija obavezala da proda , i kompanija "Remzhilzakazchik" - za kupovinu nestambenog prostora N 21, slovo A, ukupne površine 634,3 kvadrata. m, koji se nalazi na adresi: Čeljabinsk, ul. Gagarina, d. 12.

Cijena prodatih nestambenih prostorija iznosila je 8.552.542,37 rubalja. Plaćanje objekta se vrši mjesečno u trajanju od tri godine (36 perioda) u jednakim ratama prema planu plaćanja (tačka 2.2 ugovora).

U klauzuli 4.3.3 ugovora, strane su se dogovorile o uslovu prema kojem, u slučaju da kupac prekrši uslove i/ili iznos plaćanja utvrđenih ugovorom, prodavac ima pravo odbiti izvrši ugovor i zatraži povrat prodatog predmeta (stav 3 člana 450 i stav 2 člana 489 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije)). Otkazivanje se vrši slanjem pismenog obavještenja kupcu i nakon 15 dana od dana slanja obavještenja, ugovor se smatra raskinutim.

Nakon toga, komisija je kompaniji Remzhilzakazchik poslala obaveštenje o povlačenju iz ugovora.

Do raskida ugovora od strane kompanije Remzhilzakazchik, 475.145 rubalja je prebačeno u korist komisije za ispunjenje obaveza plaćanja imovine, a zatim 485.000 rubalja kao plaćanje po ugovoru.

Društvo "Remzhilzakazchik", smatrajući da na strani komiteta postoji neosnovano bogaćenje, izraženo u prijemu plaćanja po ugovoru, koji je kasnije komisija jednostrano raskinula, obratilo se sudu sa zahtjevima.

Komisija je, pozivajući se na korišćenje spornih prostorija od strane kompanije Remzhilzakazchik nakon gubitka vlasničkih prava (od 12.05.2012. do 18.03.2013.), podnela protivtužbe za povraćaj plaćanja za navedeno korišćenje.

Prvostepeni sud, djelimično zadovoljavajući zahtjeve kompanije "Remzhilzakazchik", polazio je od činjenice da su od trenutka raskida ugovora prestale obaveze strana u transakciji. Pošto je komisija u potpunosti ispunila svoje obaveze o prenosu imovine, kompanija Remzhilzakazchik, nakon što je dobila kontra odredbu od komisije, nema pravo da traži vraćanje onoga što je izvršila pre raskida ugovora.

Utvrdivši činjenicu da je kompanija Remzhilzakazchik koristila spornu imovinu nakon raskida ugovora i odgovarajućeg upisa u USRR, prvostepeni sud je od kompanije Remzhilzakazchik tražio neosnovano bogaćenje u korist komisije u vidu ušteđene naknade za određeno korištenje i kamate obračunate za korištenje tuđeg novca (članovi 1102, 1105, 1107 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Apelacioni sud ističući da je kao rezultat raskida ugovora imovina otuđena po njemu vraćena u vlasništvo prodavca, preinačio je odluku prvostepenog suda i zadovoljio prvobitne uslove „Remzhilzakazchik-a”. ” kompanija u potpunosti.

Pri tome se sud rukovodio stavom 1 člana 486, stavom 2 člana 489, stavom 1 člana 549, stavom 1 člana 1102 i stavom 1 člana 1104 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Pošto je odlukom Arbitražnog suda Čeljabinske oblasti u predmetu br. A76-3639/2012 sporna nekretnina vraćena prodavcu - komisiji, apelacioni i kasacioni sudovi su došli do zaključka da je protivzadovoljstvo od strane prodavca smatra da nije obezbijeđen i da je obaveza davanja iste zbog raskida ugovora od prodavca nestala, uz obrazloženje da je pod ovim okolnostima posjedovanje od strane prodavca sredstava kupca uplaćenih po osnovu ugovora i prije njegovog raskida i nakon toga ukazuje na prisustvo neosnovanog bogaćenja na strani prodavca.

Proučivši materijale predmeta i osporene sudske akte, vijeće je došlo do zaključka da argumenti komisije iznijeti u zahtjevu za nadzorno preispitivanje predmeta imaju za cilj preispitivanje dokaza i činjeničnih okolnosti. utvrđene od strane sudova i, na osnovu člana 304. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, nisu osnov za promjenu ili ukidanje putem nadzora sudskih akata koji su stupili na snagu…”

Osiguranje predugovora za prodaju nekretnine uz depozit

Strane, zaključujući predugovor o prodaji nekretnine, predviđaju uslov o depozitu u njoj. U praksi se javljaju sporovi oko zakonitosti takvog uslova i pravne kvalifikacije takvog ugovora.

5.1. Zaključak iz sudske prakse: O pitanju da li je predugovor o prodaji nekretnine moguće obezbijediti depozitom, postoje dva stava sudova.

Pozicija 1. Predugovor o prodaji nekretnine ne može se osigurati depozitom.

Bilješka: Ovaj stav odgovara stavu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, iznesenom u Rezoluciji od 19.01.2010. N 13331/09 u predmetu N A40-59414 / 08-7-583.

Arbitražna praksa:

Uredba Federalne antimonopolske službe Volško-Vjatskog okruga od 21. januara 2008. u predmetu N A11-5927 / 2006-K1-1 / 148

“... Kako je sud utvrdio i proizilazi iz spisa, Preduzeće (kupac) i Preduzeće (prodavac) su sklopile predugovor od 08.06.2004. N 72, čiji je predmet bila obaveza strane da ubuduće zaključe kupoprodajni ugovor nestambenih prostorija ukupne površine 775,1 kvadratnih metara u zgradi koja se nalazi u gradu Vladimiru, ulica Studena Gora 44a. Trenutak zaključenja glavnog ugovora podliježe upisu vlasništva prodavca i izvršenju glavnog ugovora od strane potencijalnih partnera u roku od pet dana od dana iste.

Kao potvrdu ozbiljnosti namjere za sticanje imovine, kupac prenosi prodavcu depozit u iznosu od 11.000.000 rubalja odjednom u roku od tri radna dana od dana potpisivanja ovog ugovora, koji se uračunava u plaćanje za kupljenu imovinu. imovine (klauzule 3.1, 3.2 i 3.3 ugovora).

Prema predugovoru, strane se obavezuju da će ubuduće zaključiti ugovor o prenosu imovine, obavljanju poslova ili pružanju usluga (glavni ugovor) pod uslovima predviđenim predugovorom (stav 1. člana 429.). Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Značaj predugovora je u dobrovoljnom uspostavljanju pravnog odnosa između ugovornih strana za prenos stvari u budućnosti, u vezi sa kojim one svoje obaveze objedinjuju organizacionim ugovorom.

U smislu člana 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, lica koja su sklopila preliminarni sporazum imaju isključivu obavezu zaključenja glavnog ugovora u budućnosti i pravo da zahtijevaju od druge strane da zaključi glavni ugovor. Pravna priroda predugovora, sa stanovišta njihovog samostalnog značaja, ne podrazumijeva nastanak obaveza imovinske prirode koje proizlaze iz budućeg ugovora.

Na osnovu bukvalnog sadržaja uslova ugovora od 08.06.2004. N 72, propale ugovorne strane su smatrale isplatu u iznosu od 11.000.000 rubalja kao depozit kao dokaz o zaključivanju preliminarnog ugovora i obezbeđivanju njegovog izvršenja (klauzula 3.2. ).

Istovremeno, kasaciona instanca smatra da je sporazum stranaka o depozitu na ime još nepostojećih novčanih obaveza suprotan građanskom pravu.

Tačka 1 člana 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije kaže da se depozit priznaje kao novčani iznos koji je izdala jedna od ugovornih strana na račun plaćanja koja ona dospeva prema ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključivanje ugovora i osiguranje njegovog izvršenja.

Dokazne, sigurnosne i platne funkcije depozita unaprijed određuju mogućnost njegovog korištenja za osiguranje na račun bilo kakvih novčanih obaveza: prethodna obaveza se ne odnosi na novčane obaveze...”

Slična sudska praksa:

West Siberian District

Dekret Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 1. marta 2007. N F04-644 / 2007 (32025-A70-17) u predmetu N A70-5372 / 9-2006

“... Kao što se vidi iz materijala predmeta, stranke su dana 26.04.2005. godine zaključile predugovor o kupoprodaji nepokretnosti pod kojim se tuženi (prodavac) obavezao na prodaju, a kupac ( tužilac) se obavezao da kupi nekretnine u vlasništvu prodavca, koje se sastoje od dve nestambene prostorije koje se nalaze na adresi: Tjumenj, ul. Krasin, 7-A, u stanju koje ne zahtijeva popravku (sa naznakom lokacije lokala). Prodavac se obavezao da će sa kupcem zaključiti glavni kupoprodajni ugovor do 01.06.2005. Klauzula 3 ugovora utvrđuje postupak poravnanja, u skladu sa kojim kupac prenosi 300.000 rubalja. kao depozit u roku od dva dana nakon potpisivanja ovog ugovora, 8500000 RUB. kupac prenosi na prodavca prema rasporedu predviđenom u glavnom kupoprodajnom ugovoru. Takođe, 26. aprila 2005. godine, stranke su zaključile ugovor o depozitu, pod kojim je kupac nalogom za plaćanje broj 27 od 26. aprila 2005. godine prenio na prodavca depozit u iznosu od 300.000 rubalja. na ime plaćanja po prethodno navedenom predugovoru. Navedeni sporazum utvrđuje odgovornost svake od strana u slučaju kršenja ili neispunjavanja obaveza iz ugovora.

Drugostepena instanca je u potpunosti i sveobuhvatno ispitala materijale predmeta i argumente stranaka, uključujući i one slične iznetim u kasacionim tužbama, dala pravilnu ocjenu koja odgovara okolnostima predmeta i zakonu. Slažući se u potpunosti sa zaključcima prvostepenog suda, razumno sam uzeo u obzir da su pravni odnosi koji su nastali između stranaka uređeni odredbama člana 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i činjenicu da nijedan stranaka, u skladu sa stavom 8. predugovora, podnijela tužbu sudu zbog prinude na zaključenje glavnog ugovora o prodaji. Na osnovu značenja stava 3. člana 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ona je s pravom naznačila da je uplaćeni iznos bio avans, osim ako strane ne dokažu drugačije. Došao sam do ispravnog zaključka da iz predugovora ne nastaju novčane obaveze i da se funkcije depozita po navedenom ugovoru ne mogu ostvariti...”

Moskovski okrug

Uredba Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 28. maja 2008. N KG-A40 / 4456-08 u slučaju N A40-23738 / 07-104-150

“... Sudovi su utvrdili da su 19. septembra 2006. godine CJSC Profile (Prodavac) i CJSC Pyat Solnts (Kupac) zaključili preliminarni ugovor o prodaji zemljišne parcele, u skladu sa uslovima koji su se strane obavezale da će zaključiti ugovor o kupoprodaji u budućnosti.prodaja zemljišne parcele koja se nalazi na adresi: Moskovska oblast, oblast Solnečnogorsk, selo Jurlovo, katastarski broj 50:09:0070423:0112, ukupne površine 1.243.000 kvadratnih metara. m, vlasništvo tužioca na pravu svojine.

Prema stavovima 4., 5. gore navedenog ugovora, Kupac, da bi potvrdio svoje obaveze kupovine zemljišne parcele, uplaćuje Prodavcu depozit u iznosu od 2.500.000 rubalja, a Prodavac do 19.11.2006. za prijem depozita od Kupca, obavezuje se da će dostaviti dokumente i podatke potrebne Kupcu za sklapanje glavnog ugovora i da Kupac izvrši pravno ispitivanje osnova za sticanje zemljišne parcele od strane Prodavatelja, uključujući original katastarski plan zemljišne parcele (listovi B1 - B6).

U skladu sa zakonom i zaključkom prvostepenih i apelacionih sudova da se ugovorne obaveze stranaka po predugovoru ne mogu obezbijediti depozitom.

Kako je prvostepeni sud utvrdio, prema stavu 1. čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, depozit se priznaje kao novčana suma koju je jedna od ugovornih strana izdala na račun plaćanja koja ona dospije po ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključenju ugovora i kako bi se osiguralo njegovo izvršenje.

Depozit potvrđuje zaključenje osiguranog ugovora i uračunava se u naknadu dospjele po osiguranom ugovoru.

Ugovor o depozitu je akcesorne prirode i ne može postojati bez osnovne obaveze. A pošto glavni ugovor nije zaključen, nema obezbeđene obaveze. Važeća zakonska regulativa ne predviđa deponovanje nesklopljenog ugovora…”

Sjevernokavkaski okrug

Uredba Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 5. marta 2008. godine N F08-928/08 u predmetu N A53-7522/2007-C2-28

“... Kao što se vidi iz spisa predmeta, 11.07.03. Ts (prodavac) i B. (kupac) su sklopili predugovor o prodaji nestambenog prostora površine 91,8 kvadratnih metara. m. m (slovo A), koji se nalazi na adresi: Taganrog, ul. Galitsky, 6. Strane su se obavezale da će zaključiti glavni ugovor najkasnije u roku od 5 dana od datuma sticanja vlasništva nad ovim nestambenim prostorom od strane prodavca. Cijenu nekretnine određuju stranke u iznosu od 82 hiljade rubalja. Kako bi osigurao ispunjenje ugovora, B. se obavezao da će C. prebaciti depozit u iznosu od 82.000 rubalja.

Pozivajući se na izbjegavanje C. da zaključi glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti na osnovu predugovora od 11.07.03., B. je arbitražnom sudu podnio tužbu za povraćaj od C. iznosa duplog depozita.

Prema članu 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, novčana suma koju je jedna od ugovornih strana izdala na račun plaćanja koja joj po ugovoru duguje drugoj strani, kao dokaz o zaključenju ugovora i kako bi se osiguralo njegovo izvršenje, priznaje se kao depozit.

Dakle, depozit uključuje tri definišuća svojstva: plaćanje po ugovoru, dokaz o zaključenju ugovora i osiguranje njegovog izvršenja.

U smislu stava 1 člana 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, preliminarni ugovor stvara obavezu za strane da u budućnosti zaključe sporazum o prenosu imovine, obavljanju poslova ili pružanju usluga ( glavni ugovor) pod uslovima navedenim u njemu.

Budući da iz predugovora ne proizilazi novčana obaveza za strane, onda je, u vezi sa stavom 3. člana 380. Zakonika, apelacioni sud pravilno ukazao da iznos koji je tužilac uplatio nije depozit... ”

Uralski okrug

Uredba Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 7. aprila 2010. N F09-2179 / 10-C6 u slučaju N A76-26142 / 2009-1-822

“... Prilikom razmatranja spora, sud je utvrdio da je biznismen Verkhoturtseva O.Yew. (prodavac) i preduzetnik Kuličkova N.F. (kupac) potpisali su predugovor o kupoprodaji od 12.08.2004. godine, prema kojem su strane ugovorile pripremu i naknadno zaključivanje glavnog ugovora o kupoprodaji nestambenog objekta - lokala ukupne površine od 65,2 sq. m, koji se nalazi na adresi: Chelyabinsk region, Chebarkul, ul. Kaširin, između stambene zgrade 47 na ul. Kaširin i garnizonsko kupatilo na zemljištu vojne jedinice 86727.

U skladu sa tačkom 3.2.1 ugovora, preduzetnik Kuličkova H.F. je dužan platiti poduzetnik Verkhoturtseva Oh.Yew. depozit u iznosu od 300.000 rubalja. Preostali dio troškova objekta u iznosu od 2.100.000 rubalja. platila preduzetnica Kuličkova N.F. na dan potpisivanja glavnog ugovora.

Na osnovu stava 1. čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, depozit se priznaje kao novčana suma koju je jedna od ugovornih strana izdala na račun plaćanja koja ona dospije po ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključenju ugovora i kako bi se osiguralo njegovo izvršenje.

Iz analize norme ovog člana proizilazi da se depozit koristi kao obezbeđenje za ispunjenje obaveza koje su po sadržaju novčane. Budući da predugovor ne proizilazi iz novčane obaveze, funkcije depozita po navedenom ugovoru ne mogu se ostvariti. Ujedno, sud je pravilno primijetio da naznaka u predugovoru da se depozit uračunava u plaćanje cijene objekta po glavnom ugovoru nema pravni značaj, budući da glavni ugovor nije zaključen... ”

Pozicija 2. Predugovor o prodaji nekretnine može se osigurati depozitom.

Arbitražna praksa:

Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 22. jula 2008. N 53-V08-5

“... Kako je utvrdio prvostepeni sud i proizilazi iz materijala predmeta, 28. februara 2007. godine zaključen je sporazum između S. i P. o postupku za zaključivanje ugovora o kupoprodaji stana. vlasništvo P.<…>. U skladu sa tačkom 2. navedenog sporazuma, imao je snagu predugovora. Istim ugovorom određena je cijena stana koji se prodaje, njegove karakteristike, postupak plaćanja stana između kupca i prodavca. Stranke su se obavezale da će ugovor o prodaji navedenog stana (glavni ugovor) zaključiti najkasnije do 29. marta 2007. godine. Istovremeno, jedan od uslova za njegovo zaključivanje bila je istovremena prodaja kupca S. stan u njenom vlasništvu<…>.

Osim toga, stranke istog dana, tj. 28. februara 2007. godine zaključen je dodatni ugovor uz predugovor. Tačka 1. dodatnog ugovora predviđa da kupac S. prenosi na prodavca P. kao garanciju zaključenja transakcije depozit za stan koji se prodaje u iznosu od 50.000 rubalja.

Predugovor se zaključuje u formi utvrđenoj za glavni ugovor. Predugovor mora sadržavati uslove koji vam omogućavaju da utvrdite predmet i druge bitne uslove glavnog ugovora, kao i period u kojem se strane obavezuju da će zaključiti glavni ugovor (klauzule 2 - 4 člana 429 Građanskog zakonika od Ruska Federacija).

U skladu sa stavom 1. čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, depozit se priznaje kao novčana suma koju je jedna od ugovornih strana izdala na račun plaćanja koja ona dospije po ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključenju ugovora i kako bi se osiguralo njegovo izvršenje.

Na osnovu stava 2 čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako je strana koja je dala depozit odgovorna za neispunjenje ugovora, ostaje na drugoj strani. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila depozit, dužna je drugoj strani isplatiti dupli iznos depozita.

Udovoljavajući tužbenom zahtevu S. za povraćaj duplog iznosa depozita od P., sud je, rukovodeći se normama Građanskog zakonika i na osnovu okolnosti utvrđenih u predmetu, kao i uslova zaključenih između stranaka. na predugovor i dopunski ugovor uz njega, došao do zaključka da je uplaćeni iznos tužioca od 50.000 rubalja depozit, a ne avans. Naveden je kao takav u samom pisanom dodatnom ugovoru. Takođe se navodi da depozit obezbjeđuje ispunjenje od strane kupca S. i prodavca P. svojih obaveza da zaključe glavnu transakciju prodaje stana i izdat je kao plaćanje cijene stana.

S obzirom da je za neispunjenje predugovora o prodaji stana odgovorna strana koja je primila depozit, tj. prodavac P., sud je na osnovu stava 2. čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije nametnula joj je obavezu da kupcu S. isplati dupli iznos depozita i shodno tome naplatila od P. u korist S., uzimajući u obzir iznos koji je prethodno vratio tuženi, drugi 50.000 rubalja.

Drugostepeni sud je, pozivajući se na norme čl. 429. stav 1. čl. 380 i stav 2 čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije, priznao je zaključke prvostepenog suda kao ispravne i opravdane, a odluka o povratu dvostrukog iznosa depozita zbog neispunjenja predugovora od strane strane bila je zakonita.

Ove zaključke i odluku suda o naplati duplog iznosa depozita vijeće također nalazi ispravnim, na osnovu onih materijalnopravnih pravila koja su bila primjenjiva na postojeće odnose između stranaka, a koja odgovaraju okolnostima slučaja utvrđenim od strane suda. sud.

Depozit je prema čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije kao jedan od načina da se osigura ispunjenje obaveza. Glavna svrha depozita je da spriječi neizvršenje ugovora. Građanski zakonik Ruske Federacije ne isključuje mogućnost osiguranja preliminarnog ugovora uz depozit (član 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije), koji predviđa određene obaveze strana da zaključe glavni ugovor u budućnosti i primjenjuju se, ako za to postoje razlozi (izbjegavanje strane od zaključenja glavnog ugovora), funkcija obezbjeđenja depozita utvrđena st. 2 čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije: gubitak depozita ili njegovo plaćanje u dvostrukom iznosu od strane strane odgovorne za neispunjenje ugovora.

Argumenti nadzorne žalbe da se na obaveze koje proizilaze iz predugovora ne mogu primijeniti norme Građanskog zakonika Ruske Federacije o depozitu, budući da ugovor o prodaji stana nisu zaključile stranke, a postoji nema glavne obaveze novčane prirode, Sudski odbor priznaje da nije zasnovana na zakonu...”

Slična sudska praksa:

West Siberian District

Uredba Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 17. decembra 2008. N F04-7658 / 2008 (17256-A27-44) u slučaju N A27-3570 / 2008-1

“... Strane su odredile rok za zaključenje glavnog ugovora - najkasnije do 20.01.2008., trošak objekta - 16.146.000 rubalja i postupak poravnanja, prema kojem strana 2 prenosi 1.600.000 rubalja kao depozit u roku od 5 bankarskih dana od dana potpisivanja predugovora od 02.11.2007.

Osnovano je sud istakao da je tužilac dužan da dokaže činjenicu nezakonitog sticanja od strane tuženog. Novac u iznosu od 1.600.000 rubalja, budući da predugovor o kupoprodaji od 02.11.2007. godine nije osporen od strane njegovih strana na zakonom propisan način.

Prilikom drugog razmatranja predmeta, Apelacioni sud je potvrdio zaključke Prvostepenog suda.

Kasacioni sud odluku i odluku smatra zakonitim i opravdanim.

U kasacionoj žalbi podnosilac iznosi argumente slične argumentima žalba, što je apelacioni sud pravilno ocijenio.

Argument o nemogućnosti korišćenja depozita kao obezbeđenja obaveza po predugovoru podleže odbijanju, jer su u njemu strane ugovorile uslove depozita na ime dospeća plaćanja po ugovoru o prodaji nepokretnosti.

U skladu sa članovima 380, 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije, depozit se priznaje kao novčani iznos koji je izdala jedna od ugovornih strana na račun plaćanja koja ona dospeva prema ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključivanje ugovora i osiguranje njegovog izvršenja; ako je strana koja je dala depozit odgovorna za neizvršenje ugovora, ostaje na drugoj strani. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila depozit, dužna je drugoj strani isplatiti dupli iznos depozita...”

Volga District

Uredba Federalne antimonopolske službe Volškog okruga od 28. januara 2010. godine u predmetu N A65-362 / 08

“... Sud je utvrdio da je CJSC Biro za usluge nekretninama prenio sredstva u iznosu od 1.000.000 rubalja. na račun tuženog, što je potvrđeno platnim nalogom od 10.08.2007. godine N 101 i nije sporno od strane potonjeg. U koloni “svrha plaćanja” se navodi: “uplata po predugovoru o kupoprodaji nestambenog prostora od 26.07.2007. godine, b/b bez poreza (PDV)”.

Tužbeni zahtev je obrazložen činjenicom da u roku koji su ugovorile strane nije zaključen glavni ugovor o prodaji nestambenih prostorija, milion rubalja tuženi nije vratio tužiocu.

Tuženi je sklopio ugovor od 22.10.2007. godine N 11-16/07 o kupoprodaji navedenih nepokretnosti sa OOO Firma Trassa.

U vezi sa ovim okolnostima, tužilac se obratio arbitražnom sudu za zaštitu povrijeđenog prava na povraćaj dvostrukog iznosa depozita, pozivajući se na član 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Kao što slijedi iz gore navedenih normi, glavna svrha depozita je spriječiti neizvršenje ugovora (član 329. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Pored toga, depozit služi kao dokaz o zaključivanju ugovora, kao i način plaćanja. Istovremeno, Građanski zakonik Ruske Federacije ne isključuje mogućnost osiguranja preliminarnog ugovora uz depozit (član 429 Kodeksa), koji predviđa određene obaveze strana da zaključe glavni ugovor u budućnosti, i primjenom, ako za to postoje razlozi (izbjegavanje strane da zaključi glavni ugovor), sigurnosnu funkciju depozita utvrđenu stavom 2 člana 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije i izraženu u gubitku depozita ili njegovo plaćanje u dvostrukom iznosu od strane odgovorne za neizvršenje ugovora.

Udovoljavajući tužbeni zahtjev, sud je polazio od činjenice da je u ovom slučaju depozitom osigurana obaveza stranaka iz predugovora, odnosno prodavca i kupca da zaključe glavni ugovor - ugovor o kupoprodaji. nestambeni prostor pod ugovorenim uslovima u određenom roku. Obaveza kupca po glavnom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti bila je novčana obaveza na koju je primljen iznos depozita koji je on uplatio.

Na osnovu navedenog, sud je došao do zaključka da se na obaveze koje proizilaze iz osporenog predugovora mogu primijeniti norme Građanskog zakonika Ruske Federacije o depozitu.

Pošto dokaze o krivici tuženog za nesklapanje glavnog ugovora potvrđuje materijalno stanje, on je, kao odgovorna strana za neispunjenje ugovora, koji je primio depozit, dužan platiti drugoj strani dupli iznos depozita, čije dokaze tuženi nije dostavio.

Ove zaključke je potvrdio i Apelacioni sud.

Usvojeni sudski akti su zasnovani na normama zakona i materijalu predmeta. Razlozi za njihovo poništenje, utvrđeni članom 288. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, sudski odbor ne vidi…”

Central District

Uredba Federalne antimonopolske službe Centralnog okruga od 22. marta 2007. godine u predmetu N A08-3473 / 06-12

“... Kako su utvrdili prvostepeni i apelacioni sudovi, 18. juna 2004. godine zaključen je ugovor o depozitu između CJSC VTF OJSC Belenergomash i PT Torin and Company, prema kojem je Kupac (CJSC VTF OJSC Belenergomash) izdaje Prodavcu (PT “Torin and Company”) depozit u iznosu od 1.000.000 rubalja na račun 5.000.000 rubalja dospjelih od kupca po ugovoru o prodaji objekta nezavršene izgradnje, koji se nalazi u ul. Frunze, pos. 36, Belgorod, i zemljište ukupne površine 1994 kvadratnih metara. m naselja za završetak izgradnje magacinskog prostora za trgovinu na veliko i malo i naknadni rad.

Pozivajući se na činjenicu da je ugovor o depozitu zaključen uz kršenje važećeg zakonodavstva i krši njihova prava i legitimne interese, preduzetnici Kogan A.S. i Semchenkov S.A. podnio zahtjev Tribunalu sa ovim zahtjevom.

Apelacioni sud je, nakon analize prikupljenih dokaza u predmetu i sadržaja ugovora o depozitu, zaključio da je, u skladu sa čl. Art. 549, 550, 555, 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, takav sporazum treba kvalificirati kao preliminarni ugovor o prodaji objekta koji nije dovršen i zemljišne parcele.

Kasacioni sud se slaže sa zaključcima prvostepenog i apelacionog suda da nema osnova za poništavanje ugovora o depozitu.

Prema čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, depozit se priznaje kao novčana suma koju je jedna od ugovornih strana izdala na račun plaćanja koja ona dospije po ugovoru drugoj strani, kao dokaz o zaključenju ugovora i kako bi se osiguralo njegovo izvršenje.

U prilog svojih tvrdnji, tužioci su se pozvali na nepostojanje obaveze obezbeđene depozitom.

Prilikom zaključivanja sporazuma od strane stranaka nije bilo povreda zakona. Svi posebni zahtevi za ugovor o depozitu, pored pismenog sastavljanja, § 7 Ch. 23 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne sadrži.

Pod takvim okolnostima, kasacioni sud ne nalazi osnova da udovolji kasacionoj tužbi i ukine sudske akte donete u predmetu...”

Ograničenje mogućnosti sklapanja ugovora o prodaji zemljišne parcele

Po pravilu, građani i pravna lica mogu slobodno zaključiti sporazum (klauzula 1, član 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Međutim, nije uvijek moguće sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine, posebno o prodaji zemljišta. To je zbog karakteristika zakonska regulativa promet zemljišnih parcela, sadržan u Zakonu o zemljištu Ruske Federacije i drugim regulatornim pravnim aktima.

Analiza sudske prakse otkriva slučajeve kada je mogućnost sklapanja ugovora o prodaji zemljišne parcele ograničena.

6.1. Zaključak iz sudske prakse: Parcele vezane za kategoriju zemljišta naselja, ne može se privatizovati po čl. 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, ako se prilikom katastarske registracije od njih ne dodijele i individualiziraju zemljišne parcele za zajedničku upotrebu.

Arbitražna praksa:

Uredba Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 5. februara 2010. u predmetu N A79-10361 / 2008

“... Kao što se vidi iz dokumenata koje je utvrdio sud, odlukom sjednice seoskog vijeća Ishlei od 02.06.1992. N 47, dodjeljivanje 40 hektara zemlje državnoj farmi Unga za izgradnja stambenih zgrada, škola, vrtić i poliklinike na osnovu odluke Saveta Ministarstva Čuvaške ASSR.

Ukazom načelnika ruralne administracije Ishlei okruga Čeboksari u Republici Čuvaš od 15.10.1998. N 167, zemljišna parcela od 40 hektara dodeljena je državnoj farmi Unga (pravni prethodnik Unga LLC) za izgradnja stambenih zgrada i društvenih kulturnih objekata u selu Yadrinkasy za trajnu upotrebu sa zemljišta seoske uprave .

Nakon dobijanja katastarskog plana za zemljište od 40 hektara sa katastarskim brojem 21:21:24 43 01:98, koje se nalazi na adresi: Republika Čuvaš, okrug Čeboksari, selo Jadrinkasi, Kompanija se obratila Upravi sa zahtevom od 11. /17/2008 za privatizaciju pomenute parcele.

Zemljišne parcele opšte upotrebe koje zauzimaju trgovi, ulice, prilazi, autoputevi, nasipi, trgovi, bulevari, vodna tijela, plaže i drugi objekti mogu biti uključeni u različite teritorijalne zone i ne podliježu privatizaciji (član 12. člana 85. Kod Ruske Federacije).

Sud je utvrdio da je zemljište od 381.794 kvadratnih metara sa katastarskim brojem 21:21:24 43 01:98, koje se nalazi na adresi: selo Yadrinkasy, okrug Čeboksari, Republika Čuvaška, dato pravnom prethodniku Unga LLC preduzeća za izgradnju stambenog mikropodručja (stambene zgrade, škole, vrtići, ambulante), što nužno podrazumijeva prisustvo na ovom području zemljišta za zajedničku upotrebu, koje nije predmet privatizacije na osnovu imenovane imperativne pravne države.

U vrijeme razmatranja spora javna zemljišta nisu identifikovana, individualizovana i dodijeljena prilikom katastarskog upisa sporne zemljišne parcele, te stoga Uprava nije imala zakonske osnove da zemljište traženog područja ustupi u vlasništvo Unga doo, budući da su potraživanja podnosioca zahtjeva usmjerena na sticanje vlasništva na dijelu ove zemljišne parcele za zajedničku upotrebu, koja nije predmet privatizacije na osnovu direktne naznake zakona.

Pod takvim okolnostima, odbijanje Uprave da dodijeli spornu parcelu u vlasništvo u skladu je sa zahtjevima važećeg zakonodavstva i ne krši prava i legitimne interese Društva u oblasti preduzetničke djelatnosti…”

Slična sudska praksa:

Volga-Vyatka okrug

Uredba Federalne antimonopolske službe Volško-Vjatskog okruga od 16. septembra 2008. u predmetu N A79-5712 / 2007

„... Iz dokumenata je jasno da je sud utvrdio da je odlukom uprave okruga Čeboksari Čuvaške Republike od 10. marta 1992. godine N 97, Udruženje Bereg dodelilo zemljište ukupne površine 48,8 hektara za izgradnju stambenog naselja Pribrežni.

Na osnovu rezolucija šefa administracije Čeboksarskog regiona Čuvaške Republike od 14.04.1992 N 153 i od 02.02.1993 N 36 Udruženja Bereg, izdat je državni akt N ChR21-013 o odredbi imenovanog mjesta za trajno (trajno) korištenje.

Uredbom br. 1086 od 18. novembra 1998., uprava Čeboksarskog okruga Čuvaške Republike prenijela je imenovanu parcelu na zemlje grada Čeboksarija u vezi sa odobrenjem granica grada Čeboksarija od strane Uredba Državnog vijeća Čuvaške Republike od 25. aprila 1997. N 678.

Dopisom od 29.08.2007. godine N 3219, Uprava se saglasila da podnosiocu zahtjeva dodijeli vlasništvo nad zemljištem od 21,8 hektara, na kojem je započeta gradnja, a ostatak parcele ustupi Upravi radi stavljanja na licitaciju sa Opterećenje izgradnje administrativnih i društvenih objekata usluga.

Prema stavu 4 člana 28 Zakonika, nije dozvoljeno odbiti davanje u vlasništvo građanima i pravna lica zemljišne parcele koje su u državnoj ili opštinskoj svojini, osim u slučajevima: povlačenje zemljišnih parcela iz prometa; zabrana utvrđena saveznim zakonom o privatizaciji zemljišnih parcela; rezervacija zemljišta za državne ili opštinske potrebe.

Zabrana privatizacije utvrđena je stavom 12. člana 85. Zakonika u odnosu na zemljišne parcele zajedničke upotrebe, koje zauzimaju trgovi, ulice, prilazi, autoputevi, nasipi, trgovi, bulevari, vodna tijela, plaže i drugi objekti.

Sporne zemljišne parcele ustupljene su Udruženju "Bereg" za izgradnju stambenog naselja "Pribrežni" sa razvijenom infrastrukturom, što nužno podrazumijeva prisustvo javnog zemljišta na ovom području, koje nije predmet privatizacije po osnovu tzv. imperativ vladavine prava.

U vrijeme razmatranja spora javna zemljišta nisu bila definisana, individualizovana i dodijeljena prilikom katastarskog upisa spornih zemljišnih parcela, te stoga Uprava nije imala zakonski osnov da parcele traženog područja ustupi u vlasništvo zemljišta. Udruženje Bereg, budući da su potraživanja podnosioca usmjerena na sticanje vlasništva na ovim parcelama za zajedničku upotrebu, koje nisu predmet privatizacije u skladu sa direktnim uputama zakona.

Sud je pravilno utvrdio činjenične okolnosti slučaja, ali nije primijenio stav 4 člana 28 i stav 12 člana 85 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, što je dovelo do nerazumnog zadovoljenja navedenih zahtjeva. Navedeno je osnov za ukidanje usvojenih sudskih akata na osnovu stava 2. dijela 1. člana 287. i stava 1. dijela 2. člana 288. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, uz donošenje novog sudski akt kojim se odbija da se udovolji zahtjevu...”

6.2. Zaključak iz sudske prakse: Ako je odluka lokalne samouprave o odobravanju crvenih linija donesena prije stupanja na snagu Kodeksa uređenja grada Ruske Federacije, onda je važeća bez objavljivanja. Shodno tome, zemljište iza takvih linija ne može se prodati u privatno vlasništvo.

Arbitražna praksa:

Uredba Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 10. avgusta 2009. godine u predmetu N A32-18284 / 2008

“... Odlukom Gradske dume Krasnodara od 27. novembra 2003. N 40, str. 6 (važeći tokom perioda osporavanja radnji od strane preduzetnika), nacrt crvenih linija određenog broja ulica u gradu Krasnodar je odobren, uključujući ul. Rashpilevskaya. Iz grafičkog aneksa br. 8 ove odluke se vidi da projekat crvene linije prolazi kroz izgrađeno područje, uključujući i parcelu na kojoj se nalazi zgrada u vlasništvu preduzetnika (v. 2, str. 118). - 120).

Slučaj takođe sadrži zaključak o projektu granica zemljišne parcele od 12.11.2006., koji je po nalogu preduzetnika izradilo Odeljenje za arhitekturu i urbanizam Uprave opštinske formacije grada Krasnodara. (MUP Institut Gorkadastrproekt). Zaključak sadrži indikaciju o postojanju urbanističkih ograničenja u odnosu na spornu zemljišnu parcelu, odnosno crvenu liniju duž ulice. Rashpilevskaya (tom 1, list 37).

Dakle, dokumentacija koja je dostavljena predmetu ukazuje na to da je dio zemljišne parcele koju je poduzetnik tražio površine 183,16 kvadratnih metara. m sa katastarskim brojem 23:43:02 07 032:0021 u periodu od 27.11.2003. do 21.05.2009. godine nalazio se iza crvene građevinske linije na javnoj površini. Stoga je apelacioni sud doneo razuman zaključak o zakonitosti odbijanja opštinskih organa da privatizuju navedeno zemljište.

U skladu sa članom 286. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, kasaciona instanca provjerava zakonitost sudskih akata donesenih od strane prvostepenih i apelacionih sudova, utvrđujući ispravnost primjene normi materijalnih i procesno pravo prilikom razmatranja predmeta i donošenja osporenog sudskog akta i na osnovu argumenata iz pritužbe i prigovora na istu.

Argument podnosioca pritužbe da je odobrenje Odlukom Gradske dume Krasnodara za projekat crvenih linija bez objavljivanja i rasprave sa stanovništvom u suprotnosti sa zahtjevima Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije, kasaciona instanca odbacuje . Odluka broj 40, str.6 od 27. novembra 2003. godine, kojom su odobreni projekti crvenih linija, usvojena je prije stupanja na snagu Urbanističkog zakonika Ruske Federacije iz 2004. godine.

U skladu sa članom 2. Federalnog zakona od 29. decembra 2004. N 191-FZ „O stupanju na snagu Kodeksa o uređenju grada Ruske Federacije“, urbanistička dokumentacija odobrena prije stupanja na snagu Kodeksa o uređenju grada Ruska Federacija, uključujući master planove urbana i seoska naselja, master planovi gradova saveznog značaja Petersburgu, kao i pravila za korištenje zemljišta i razvoj urbanih i seoskih naselja, drugih opština (urbano-planske povelje gradskih i seoskih naselja, drugih opština) donesena prije stupanja na snagu Gradskog planskog kodeksa Ruske Federacije, su važe u meri u kojoj nisu u suprotnosti sa Zakonom o uređenju grada Ruske Federacije. Federacije…”

Jednostrani raskid ugovoraje jedna od najtoplijih tema u građansko pravo. Međutim, jednostranom raskidu ugovora moraju prethoditi određene pravne procedure. O tome kako pravilno provesti jednostrani raskid ugovora govorit ćemo u našem članku.

Koja je razlika između jednostranog raskida ugovora i odbijanja ispunjenja obaveze?

Uprkos činjenici da je pitanje jednostranog raskida ugovora zakonodavac pažljivo razmotrio i da se uspješno primjenjuje u sudskoj praksi, izvršitelji zakona i dalje imaju mnogo pitanja.

To je zbog činjenice da se u pitanju regulisanja nekih visoko specijalizovanih transakcija, Građanski zakonik ne zadržava detaljno na raskidu, te se stoga primenjuju opšta pravila koja važe za sve ugovore. Ali ova pravila često obmanjuju. Jedna od najrelevantnijih je izjednačavanje jednostranog raskida ugovora i odbijanja ispunjenja obaveza jedne strane.

Zapravo, radi se o dva različita koncepta koji imaju različitu pravnu osnovu u regulaciji. Dakle, jednostrano odbijanje obaveza je sasvim moguće u oblasti poduzetničke djelatnosti. Štaviše, vrlo često je ovaj uslov propisan u tekstu transakcije (ako nije, samo u slučajevima predviđenim zakonom). Ali jednostrani raskid je dozvoljen putem žalbe sudu.

Osim toga, ovi pojmovi imaju različite pravne implikacije.

Ako mislimo na jednostrani raskid, onda, uprkos sudskom aktu koji je stupio na snagu, druga strana ima pravo da zahteva ispunjenje obaveza od druge ugovorne strane.

Ali jednostrano odbijanje ispunjenja obaveza isključuje takvo ovlaštenje.

O razlozi za jednostrani raskid ugovora u Građanskom zakoniku Ruske Federacije

Prvi razlog je sljedeći: ako zakon ili sporazum predviđa mogućnost jednostranog raskida ugovora, takav ugovor se smatra raskinutim.

Drugi osnov je materijalno kršenje uslova transakcije od strane druge strane.

Zakonodavac značajnom povredom naziva situaciju u kojoj jedna strana može pretrpjeti takvu štetu u kojoj može izgubiti sve što je planirala dobiti u transakciji.

Treći razlog je značajna promjena okolnosti. To znači da su se okolnosti promijenile na način da da su strane to mogle predvidjeti, onda ugovor uopće ne bi bio potpisan.

Ovo je lista osnova za jednostrani raskid ugovora iz Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji se može primijeniti na sve transakcije. Međutim, pravila građanskog prava predviđaju posebne slučajeve za svaki konkretan ugovor.

Značajna promjena okolnosti kao razlog za raskid ugovora

Nije tajna da prilikom sklapanja transakcija svaka od strana pokušava za sebe izračunati sve rizike i dobiti maksimalnu dobit. Naravno, ovo je jedno od pravila poduzetničke aktivnosti, ali što učiniti u situaciji kada su se vanjske okolnosti toliko promijenile da stranke ne samo da neće dobiti dobit, već će i ostati na gubitku? Odgovor je samo jedan: odmah raskinite ugovor!

Ne znate svoja prava?

Ovo je tačno. Ali sasvim je moguće da će jedna od strana biti zadovoljna svime, pa će odbiti raskid. Tada će druga strana morati ići na sud.

Na primjer, K. i S. su sklopili ugovor o zakupu skladišta za dugoročno, pošto je u uslovima napisao da će naknada za zakup biti fiksna, a nije predvideo nikakve mogućnosti za njenu promenu. Ovo je zakupcu bilo od koristi, jer se osigurao od inflacije i mogućeg povećanja cijena. Započinje finansijska kriza, a stanodavac izjavljuje da je iznos naknade zanemarljiv i da se mora sklopiti sporazum da bi se ugovor promijenio. Stanar, naravno, odgovara da mu sve odgovara. K. se obraća sudu, ali sudija odbija da udovolji tužbenom zahtevu uz obrazloženje da su ovakvim imperativnim uslovom ugovora strane preuzele odgovornost za promenu okolnosti.

Dakle, ispada da član 451. Građanskog zakonika nije primjenjiv u praksi?

Nije potrebno donositi nedvosmislene zaključke. Sudovi primenjuju odredbe ovog člana uz istovremeno ispunjenje 4 uslova:

Kada je dogovor sklopljen, strane su bile sigurne da se situacija neće dramatično promijeniti.
Okolnosti su nastale iz razloga koji nisu zavisili od volje zainteresovane strane.
Iz teksta dokumenta i poslovne prakse ne proizilazi da se rizik promjene okolnosti može staviti na stranu.
Dalje izvršenje ugovora bez promjene uslova bilo bi nepovoljno za strane.

O jednostrani raskid ugovora, uzorak obavijesti o raskidu ugovora

Postoje 2 opcije za jednostrani raskid ugovora:

Vansudski.
Sudski.

Počnimo s prvim.

Za početak biramo razloge za raskid ugovora i sastavljamo obavijest (Vidi: Kako napisati pismo (obavijest) o raskidu ugovora (uzorak)?). U pravilu se šalje drugoj strani, a strana koja ga je poslala čeka odgovor. Ne morate dugo čekati: bilo u roku navedenom u ugovoru ili obavijesti ili u roku od 30 dana.

Ako se na vaše obavještenje odgovori i oni pristanu na raskid ugovora, tada se mora sastaviti sporazum o raskidu.

Zakonodavac jasno navodi da sporazum o raskidu ugovora mora biti sastavljen u istoj formi kao i sam ugovor. Za ovaj dokument više nema uslova, iz čega možemo zaključiti da je sastavljen u proizvoljnom obliku i da njegov sadržaj zavisi samo od volje strana.

Rezultat: sporazum je potpisan, ugovor je raskinut.

Druga opcija je sudski spor.

Ako ste drugoj strani poslali obavještenje o raskidu, a on ne odgovori na vrijeme, onda imate pravo podnijeti zahtjev sudu.

Pravne posljedice raskida ugovora

Dakle, ugovor je jednostrano raskinut. Šta je sledeće?

Prvo, od trenutka raskida ugovor prestaje da važi. Jedini izuzeci su stalne obaveze.

Ali kada ističe ugovor?

Od trenutka potpisivanja ugovora o raskidu (u slučaju vansudskog rješavanja pitanja).
Od trenutka kada je akt suda stupio na snagu (prilikom podnošenja zahteva sudu).

Drugo, ako se ugovorom ticalo prijenosa vlasništva neke stvari, a zauzvrat je zajamčeno protuizvršenje obaveze, onda raskid takvog ugovora dovodi do toga da će se stvar morati vratiti prethodnom vlasniku. U suprotnom će se smatrati neopravdanim bogaćenjem.

Treće, sva pravila o obračunu penala, kamata i sl. ostaće na snazi do ispunjenja obaveze.

Dakle, takav prekid je moguć. Štaviše, zbog nedavnih dešavanja u finansijski sektor ova opcija prekida veze postala je prilično raširena. Međutim, za kompetentno izvršenje ove pravne radnje, vrijedno je detaljnije proučiti sudsku praksu.

Normalni ljudski odnosi pretpostavljaju savjestan odnos ugovornih strana prema svojim pravima i obavezama. Šta to znači? Pod dobrom namjerom se u ovom slučaju podrazumijeva odsustvo zloupotrebe nečijeg prava i pravilno obavljanje preuzetih dužnosti. Jednostavnije rečeno, u društvu je uobičajeno da se odgovara za svoje riječi, posebno one koje se odslikavaju na papiru i potvrđuju ličnim potpisom.

Uprkos činjenici da se većina ljudi slaže sa navedenom tezom, u praksi se nerijetko ugovorne strane krše svoje obaveze i stvaraju spor koji se može riješiti samo na sudu.

Jedno od ovih spornih pitanja je i protivobaveza kupca da plati stečenu nekretninu. Takva situacija može nastati u slučaju plaćanja nakon državne registracije prijenosa vlasništva na kupca.

Sudska praksa o raskidu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Postoji širok spektar sudske prakse o ovom pitanju. Tako je, na primjer, Vrhovni sud naznačio da ako je kupac nekretnine registrirao prijenos vlasništva, ali nije platio imovinu, prodavac, na osnovu klauzule 3 člana 486 Građanskog zakonika Ruske Federacije , ima pravo zahtijevati plaćanje po ugovoru i plaćanje kamate u skladu sa članom 395. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Registracija prijenosa vlasništva na kupca za prodatu nekretninu nije prepreka za raskid ugovora na osnovu člana 450. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema članu 1103 Građanskog zakonika Ruske Federacije, odredbe o neosnovanom bogaćenju podliježu primjeni na potraživanja jedne strane u obavezi prema drugoj za vraćanje onoga što je izvršeno u vezi sa ovom obavezom. Stoga, u slučaju raskida ugovora, prodavac koji nije primio uplatu po njemu ima pravo zahtijevati povrat imovine koja je prenijeta na kupca na osnovu članova 1102, 1104 Građanskog zakonika Ruske Federacije. . Sudski akt o vraćanju nekretnine prodavcu je osnova za državnu registraciju prestanka vlasništva kupca i državnu registraciju vlasništva nad ovom imovinom prodavca (Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije broj 22 od 29. 4. 2010. koji nastaju u sudskoj praksi u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava”).

Međutim, postoji još jedan stav sudova prema kojem u Građanskom zakoniku Ruske Federacije ne postoje norme koje dozvoljavaju raskid kupoprodajnog ugovora i poništavanje vlasništva kupca nad imovinom zbog neplaćanja kupovine. cijene, pravne posljedice neispunjenja ove obaveze su različite. Na osnovu odredaba dijela 2 člana 450, tačke 4 člana 453, tačke 3 člana 486 Građanskog zakonika Ruske Federacije, neispunjavanje obaveza kupca iz kupoprodajnog ugovora povlači pravo prodavca da zahtijeva plaćanje trošak robe i kamata, a ne raskid ugovora.

Sudovi također ističu da ako prema ugovoru o kupoprodaji stambenog prostora, prodavcu nije dato pravo da zahtijeva od kupca povrat imovine prenesene na osnovu ugovora, uključujući i u slučaju povrede od strane kupca. obaveza kupca da plati njegov trošak, zatim potraživanje prodavca za raskid ugovora, vraćanje stambenog prostora, prestanak vlasništva kupca nad prostorom ne podleže namirivanju.

Kako ne ostati bez stana (nekretnine) i bez novca?

U praksi može nastati veoma tužna situacija u kojoj prodavac može ostati na ulici bez imovine i novca.

Dakle, kako bi se prodavac zaštitio i osigurao svoje legitimne interese, ugovorom se može predvideti uslov da će u slučaju kršenja utvrđenog roka plaćanja prodavac imati pravo da jednostrano raskine ugovor, odnosno odbije da ispuni zaključen ugovor i traži vraćanje ustupljenog stana.

Treba napomenuti da djelimično plaćanje nekretnine ne oslobađa kupca obaveze vraćanja robe.

Drugi način zaštite prava prodavca je da se u ugovor uključi uslov da se stan prodaje na kredit u skladu s pravilima člana 488. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Neophodno je biti oprezan i diskretan prilikom sklapanja bilo kakvih ugovora, te po mogućnosti koristiti pomoć advokata.

Dakle, potpisivanjem ugovora, koji sadrži klauzulu da su sredstva po ovom ugovoru prebačena prije nego što je potpisan, prodavci nekretnina rizikuju da izgube mogućnost plaćanja po ugovoru, uključujući i sudski.

Transfer sredstava može biti potvrđen samo pismenim dokazima.

I na kraju, želim da dodam da spor o promeni ili raskidu ugovora sud može meritorno razmatrati samo ako tužilac predoči dokaze koji potvrđuju da je preduzeo mere za pretpretresno rešavanje spora sa tuženog, predviđenu stavom 2 člana 452 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Takvi dokazi mogu biti preporučena pisma, telegrami, potvrde o njihovom upućivanju, poštanske obavijesti.

Konsultaciju je pripremio advokat Nevidimov G.A.18. oktobar 2015, Irkutsk

advokatsko savjetovanje, pravne usluge advokat za nekretnine, pomoć advokata po pitanjima nekretnina, podrška prometu nekretnina, rješavanje sporova oko nekretnina, učešće advokata na sudskim raspravama u Irkutsku za tel.: 8950-100-89-25

1. Razlog za raskid ugovora od strane izvođača je bilo dugotrajno neplaćanje primljenog posla u cijelosti, nedostatak mjesečnih sredstava za obavljeni posao, što nije omogućilo završetak radova u roku rok utvrđen ugovorom.

Opštinski kupac je sklopio opštinski ugovor sa izvođačem radova za izgradnju vodovodne mreže. Izvođenje radova je potvrđeno prijemnim potvrdama potpisanim od strane stranaka, njihovo plaćanje je delimično izvršio opštinski naručilac.

Dugotrajno kašnjenje u isplati primljenog posla u potpunosti nije omogućilo da se posao završi u roku ugovorenom ugovoru i poslužilo je kao osnov za raskid ugovora o radu. Izvođač je potom podnio tužbu za naplatu duga.

Prilikom odlučivanja o namirenje tužbenog zahteva sud se rukovodio odredbama zaključenog komunalnog ugovora, kojim je predviđena obaveza naručioca da izvođaču ustupi projektnu i predračunsku dokumentaciju koja će se koristiti u izvođenju radova, uz izvršenje. potvrde o prijemu; plaćanje za obavljeni rad vrši se mjesečno u iznosu od 40 posto cijene izvršenih radova; u roku od 5 radnih dana naručilac pregleda i potpisuje akte o izvršenim radovima ili šalje izvođaču opravdano odbijanje.

Sud je utvrdio da je projektnu i predračunsku dokumentaciju naručilac odobrio sa zakašnjenjem od 4 mjeseca, uprkos ponovljenim pismenim zahtjevima izvođača za njeno odobrenje. Ugovorom je prekršen rok plaćanja izvršenih radova od strane naručioca.

Tačka 2 člana 328 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da ako obavezana strana ne izvrši obavezu predviđenu ugovorom, strana na kojoj leži protivizvršenje ima pravo obustaviti izvršenje svoje obaveze ili odbiti da izvrši ovu obavezu.

U takvim okolnostima, sudovi su zaključili da su radnje izvođača da obustavi rad, a zatim raskine ugovor o radu, bile u skladu sa zahtjevima člana 328 Građanskog zakonika Ruske Federacije i uslovima ugovora. Kasacioni sud se složio sa zaključcima prvostepenih i apelacionih sudova (stav 7. Pregleda sudske prakse FAS-a Zapadnosibirskog okruga o sporovima u vezi sa ugovorom o izgradnji, odobrenog odlukom Prezidijuma br. FAS Zapadnosibirskog okruga od 14. februara 2011. br. 1).

komentar:

ključna tačka u ovom sporu je kršenje roka za završetak radova. Ova povreda se najčešće dešava krivicom izvođača radova, ređe - naručioca ili mešovitim oblikom krivice (krivnjom obe strane).

Izvođač je u ovom sporu podneo tužbu za raskid ugovora, s obzirom da je do neizvršenja obaveze izvršenja radova došlo krivicom opštinskog naručioca. Izvođač je iznio dva ključna argumenta u prilog svom stavu.

Prvo, sa strane kupca, bilo je značajno kašnjenje(4 mjeseca) prijenos projektne procjene izvođaču. Ova obaveza kupca je counter- Bez prijema navedene dokumentacije, izvođač neće moći da počne sa radom. Takođe skreće pažnju na činjenicu da je izvođač radova preduzimao višestruke mere kako bi od naručioca dobio predračun.

Drugo, uslovi opštinskog ugovora predviđali su plaćanje izvršenih radova samo u iznosu od 40 posto njihovog stvarnog učinka. Odnosno, izvođač radova kreditirano kupac u značajan volumen. Kašnjenje u naplatu za obavljeni posao je dozvolio naručilac u roku dugo vrijeme. Sud je razmatrao i obavezu plaćanja rada counter- na osnovu uslova ugovora i stava 1. člana 711. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prihvatanje rezultata rada od strane kupca dovodi do njegove protivobaveze da plati izvođaču.

Treba napomenuti da naručilac nije mogao (iz objektivnih ili subjektivnih razloga) da pruži dokaze o krivici izvođača za kršenje roka za završetak radova.

Takođe treba napomenuti da iz navedenog primera nije jasno da li je opštinski ugovor raskinut sporazumom strana, ili je izvođač iskoristio pravo da jednostrano odbije da izvrši ugovor o radu iz stava 2 člana 719 i stav 3 člana 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

2. Stupio na snagu sudski akt utvrđeno je da radovi po ugovoru nisu završeni u potpunosti, uz odstupanje od projektne dokumentacije, uz kršenje tehnologija građenja i korištenje nekvalitetnih materijala, u vezi s tim da je državni ugovor za izgradnju i razvoj radova dokumentacija podliježe raskidu.

Zaključen je državni ugovor između naručioca i izvođača radova za izgradnju i izradu radne dokumentacije na osnovu završenog projekta studentskog doma. Kupac je prenio avans izvođaču.

U vezi sa bitnim kršenjima od strane izvođača uslova zaključenog ugovora, naručilac je predložio izvođaču da raskine ugovor i vrati neiskorišćeni avans. Pošto nije postigao dogovor, kupac je podneo tužbu za raskid državnog ugovora i nadoknadu štete (neutrošeni avans).

Odlukom prvostepenog suda, koju je drugostepeni sud ostavio neizmijenjenom, zahtjevi kupca su zadovoljeni. Kasacioni sud nije našao osnova za poništenje sudskih akata donetih u predmetu, ukazujući da izvođač nije završio radove u roku utvrđenom ugovorom, što predstavlja bitnu povredu uslova ugovora i osnova za njegov prestanak (stav 2 člana 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Osim toga, sud je istakao da je rješenjem u drugom predmetu koji je stupio na snagu utvrđeno da radovi nisu u potpunosti završeni po ugovoru, uz odstupanje od projektne dokumentacije, uz kršenje građevinskih tehnologija i korištenje nekvalitetnih materijala. koje izvođač nije otklonio, ali gradnja nije završena i nije predata naručiocu.

Sud je takođe istakao da se akti obrasca KS-2 i potvrde KS-3 koje je dostavio izvođač radova, koje je on jednostrano potpisao, ne mogu priznati kao dokaz o izvršenju radova navedenih u njima, budući da su radovi navedeni u ovim dokumentima. nije propisno predat izvođaču i prihvaćen od strane kupca u skladu sa članovima 720 i 753 Građanskog zakonika Ruske Federacije (stav 8 Pregleda sudske prakse FAS-a Zapadnosibirskog okruga o sporovima u vezi sa Ugovor o izgradnji, odobren Ukazom Prezidijuma FAS-a Zapadnosibirskog okruga od 14. februara 2011. br. 1) .

komentar:

Došao je rok predviđen državnim ugovorom, a posao nije završen od strane izvođača i nije predat naručiocu - nesporan osnov za raskid ugovora, pod uslovom da naručilac nije kriv za kršenje roka za završetak ugovora. posao.

Ostaje nejasno zašto je kupac nakon toga podnio zahtjev za raskid državnog ugovora osuda po drugoj stvari. Mislim da bi bilo prikladnije spojiti dva zahtjeva u jednu proizvodnju.

Takođe smatram da iznos neutrošenog avansa od strane izvođača, striktno govoreći, nije gubitak naručioca, već neosnovano bogaćenje izvođača.

3. Izvođaču koji nije završio posao na vreme zbog neizvršavanja kontraobaveze naručioca ne priznaje se da je prekršio uslove ugovora o delu o roku za izvođenje radova.

Kupac je podnio tužbu protiv izvođača radova za raskid komunalnog ugovora, pozivajući se na značajno kršenje rokova za završetak radova (član 715. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Arbitražni sud je ispunio uslove, ali je Apelacioni sud poništio odluku donetu u predmetu i odbio tužbu. Razlog za otkazivanje je neuspeh izvođača da izvrši kompletan obim radova na vreme zbog krivice naručioca, koji nije ispunio kontra obavezu - nije ustupio objekte za rekonstrukciju, kao ni projektovanje. i tehničku dokumentaciju, prema aktu. Istovremeno, konstatovano je da je izvođač u više navrata kontaktirao naručioca i upozoravao ga na nedostatak projektno-tehničke dokumentacije, nedostatak pristupa objektima koji se rekonstruišu i druge okolnosti koje su van kontrole izvođača radova koje su ugrožavale prikladnosti rezultata obavljenog posla ili onemogućavanjem izvršenja posla na vrijeme.

Prema oceni Apelacionog suda, izvođač radova nije uspeo da završi rekonstrukciju objekta na vreme, stoga nije bilo osnova za raskid komunalnog ugovora (odredba Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 09.09.2010. predmet br. A58-5831/2009; .2006 br. KG-A40 / 343-06 u predmetu br. A40-14173 / 05-23-121).

komentar:

U skladu sa tačkom 1. člana 401. Građanskog zakonika Ruske Federacije, izvođač može biti odgovoran za neizvršenje radova u roku predviđenom ugovorom samo ako je kriv (namjerno ili iz nehata). Lice se priznaje nevinim ako je, sa stepenom pažnje i marljivosti koje od njega zahtevaju priroda obaveze i uslovi prometa, preduzelo sve mere za pravilno ispunjenje obaveze. Izvođač je u više navrata pismenim putem obavještavao naručioca o nemogućnosti završetka radova u roku: nepostojanju projektno-tehničke dokumentacije, nedostupnosti objektima koji se rekonstruišu i drugim okolnostima koje su van kontrole izvođača i koje ugrožavaju prikladnosti rezultata obavljenog posla ili onemogućavati završetak posla na vrijeme. Kupac je ignorisao zahtjeve izvođača.

Osim toga, na osnovu člana 405. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ne smatra se da je dužnik u docnji sve dok se obaveza ne može izvršiti zbog kašnjenja povjerioca.

Dakle, ne postoji krivica izvođača u neispunjenju obaveze, jer naručilac nije ispunio kontra obaveze.

4. Ukoliko izvođač nije započeo s izvođenjem radova, a rokovi za njihovo izvođenje su istekli, može se smatrati dopis naručioca o prekidu radova od strane izvođača i davanju troškovnika, uzimajući u obzir specifične okolnosti. kao izjavu o jednostranom odbijanju ugovora prema članu 715 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Naručilac je podnio zahtjev izvođaču radova za povraćaj nezarađenog predujma po ugovoru za izvođenje radova kako bi se organiziralo i osiguralo formiranje i odobrenje u svim potrebnim slučajevima dokumentacije kojom se formalizira dodjela zemljišnih parcela naručiocu za zakup . Period obavljanja poslova predviđen ugovorom iznosio je 150 kalendarskih dana od dana njegovog potpisivanja.

Sudovi su zaključili da odnosi stranaka proizilaze iz ugovora o radu i da su regulisani odredbama Poglavlja 37 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Naručilac se dopisom obratio izvođaču sa zahtjevom da obustavi radove i dostavi obračun troškova nastalih za objekat. Tuženi je obavestio naručioca o obustavi rada. Sudovi su utvrdili da u materijalima predmeta ne postoje dokazi o završetku radova u roku utvrđenom ugovorom. Prepiska strana koja je dostupna u predmetu ukazuje na to da izvođač nije započeo radove. U takvim okolnostima, kasacioni sud je podržao zaključke sudova da kupac, na osnovu člana 715. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ima pravo odbiti da izvrši ugovor, kojem je pismo kupca bilo u suštini poslat (ukaz Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 23. marta 2010. u predmetu br. A33-6858 / 2009; stav 8. Pregleda prakse rješavanja sporova po ugovoru o radu, odobren od strane Predsjedništva Federalna antimonopolska služba Uralskog okruga 30. marta 2007.).