Prijenos prava na stan. Šta je zadatak i zašto je potreban? Transfer stana u novogradnji

Ako se odlučite za prodaju ili kupovinu stana u novogradnji, onda nije dovoljno pronaći drugog zainteresovanog lica i... Na kraju krajeva, u suštini ne prodajete i ne kupujete nekretninu, već samo pravo na traženje budućeg stana. Stoga, ako planirate izvršiti zadatak prema DDU - tako se zove ovaj proces, najbolje je prvo razumjeti zamršenost zakonodavstva i zamke. Koje tokom transakcije očekuju i kupac i prodavac.

Šta je dodjela pod DDU?

Počnimo s glavnim - s dekodiranjem pojmova i prijevodom sa pravnog jezika na razumljiv jezik. I evo nečega za razumjeti:

• DDU je ugovor o zajedničkom učešću, čiji je sadržaj regulisan Saveznim zakonom br. 214 „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i nestambenih prostorija."
• Ustupanje je prenos prava potraživanja stana na novog akcionara. One. vaš status se mijenja - prestajete biti investitor. Status kupca se mijenja - on postaje vlasnik prava potraživanja nekretnine u obliku stambenog prostora. I sistem vašeg odnosa sa programerom se menja
• Programer ili graditelj je entiteta, koji preuzima pravo naplate novca od dioničara za izgradnju stambene zgrade i obavezuje se da će poštovati sve zahteve saveznog zakona. Programer, kao i kupac i prodavač, ima svoja prava - ona mogu postati kamen spoticanja u vašem odnosu prema komunikacijskom formatu "dodjela prema DDU". Ali više o tome u nastavku.

Dakle, trebate zaključiti sporazum o ustupanju prava prema DDU - ova vrsta zbunjujuće formulacije bit će ispravnija. Drugi pravni naziv za takve sporazume je ustupanje. U skladu s tim, prodavac će biti ustupitelj, a kupac će biti ustupitelj. Programer uvijek sudjeluje u dodjeli prava prema DDU-u - kao treća strana sa svojim pravima i mogućnostima. Ugovor o ustupanju može se zaključiti samo prije puštanja stambenog prostora u funkciju.

Preko preliminarnog dogovora

Postoje dvije opcije za zaključivanje ugovora o ustupanju. Jedan veoma opasan za kupca je predugovor o kupoprodaji. Uprkos brojnim nedostacima, nije zabranjeno građanskim zakonom.

Suština predugovora je da vi zapravo ne vršite ustup prava - saglasni ste sa akcionarom da se on obavezuje da će sa vama sklopiti kupoprodajni ugovor nakon što se kuća preda i on preuzme vlasništvo. Postoji nekoliko nedostataka takvih ugovornih odnosa:

• Ne možete ni na koji način provjeriti teret ovog prava potraživanja - da li je budući stan pod hipotekom, ili založen iz nekog drugog razloga
• Sklapate ugovor za nešto što još ne postoji. U stvari, vi sklapate dogovor da će jednog dana ugovor biti sklopljen
• U slučaju problema s investitorom, ne možete iskoristiti mjere podrške dioničarima - uostalom, investitor je i dalje osoba s kojom ste sklopili ugovor. Iako si mu već dao novac
• Nema razloga vjerovati da prodavac u ovoj situaciji neće sklopiti nekoliko takvih ugovora i da nećete završiti u redu za ovaj stan

Ne sklapajte preliminarne ugovore za ustupanje prava potraživanja po DDU. Zapravo, u ovoj situaciji niste ničim zaštićeni.

Prema DDU

Postoji službeni način na koji komunicirate sa svim mogućim osobama u procesu dodjele:

• Rosreestr će kontrolisati dodjelu DDU-a tokom ponovne registracije
• Kroz dodjelu, programer mora dati svoju saglasnost za registraciju
• Šema obračuna sa prodavcima je sastavljena izuzetno transparentno

Ustupanje po DDU je jedini legalan način da se ponovo uknjiži pravo potraživanja na budući stan, da ne ostane bez novca i da bude zaštićeno zakonom. Naravno, postoje i nedostaci ove situacije:

• Dosta dug proces sastavljanja samog ugovora
• Učešće programera, s tim da neki programeri uzimaju dodatni novac
• Ako se izda hipoteka, proces se odlaže - više o tome u nastavku

Procedura registracije

Dodjela ugovora o vlasničkom učešću u građevinarstvu prilično je komplikovan proces za nespremnu osobu. Sastoji se od nekoliko faza:

Dodjeljivanje stana po DDU-u samo izgleda prilično jednostavno. U stvari, kupac će morati provjeriti dvostruko više informacija nego da je jednostavno kupio nekretninu od investitora. Pogledajmo izbliza situaciju.

Ispitivanje

Takođe možete dobiti šablon sa praznim poljima za popunjavanje ()

Posebnosti

Morate shvatiti da dodjeljivanje prema DDU-u nosi određene rizike. Proces je regulisan Poglavljem br. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije - „Promena lica u obavezi“. Konkretno, morate znati da bi bilo korisno registrirati ugovor kod javnog bilježnika - u slučaju prijevare, malo je vjerojatno da će vam to pomoći, ali ako postoje problemi s pravnim suptilnostima, tada će notar moći predložiti najbolji izlaz iz situacije.

Registracija

Kao ugovor o udjelu u kapitalu, ugovor o ustupanju se registruje kod vladinih agencija radi provjere svih dokumenata i otklanjanja činjenice dvostruke prodaje. To možete učiniti u uredu Rosreestra ili u bilo kojem multifunkcionalnom centru za pružanje javnih usluga. trebat će vam:

• Ugovor između kupca, prodavca i developera
• Potvrde o odsustvu tereta ili potvrda o saglasnosti banke, ako postoji hipoteka
• Ugovor o kapitalu između investitora i prodavca
• Pasoši kupca i prodavca

Prednosti i nedostaci

Ako stan kupujete putem ustupanja potraživanja, onda se suočavate s nekoliko prednosti i nedostataka takvog odnosa. Među prednostima je i to što je cijena obično malo niža, jer stan prodaje izvođač radova kome je posao plaćen nekretninama, a ne novcem. Ili jednostavno prisustvo stana u popularnoj novogradnji. Ali ima dosta nedostataka - ne samo za kupca, već čak i za prodavca.

Dvostruka prodaja

U naše vrijeme prilično je teško postati prevareni dioničar. Prije deset godina svaki način obmane lakovjernih građana bila je dupla prodaja nekretnina. Investitor je uzeo stan, prodao ga nekoliko ljudi i potom nestao. Kao rezultat toga, policija i sudovi razmatrali su dosta zahtjeva za isti stambeni prostor. Pojavom Rosreestra i obaveznom registracijom transakcija u njemu, postalo je lakše. Dvostruka prodaja od strane programera, ako DDU mehanizam radi, praktički je isključena. Cesija je druga stvar - ovdje niste osigurani od dvostruke prodaje ako prodavac odluči postupiti u skladu s preliminarni dogovor kupovina i prodaja.

Bez programera

Kupite dodjelu pod DDU, registracija se odvija, ali odjednom dobijete zahtjev od programera - on nije pristao na transakciju i protivi se. U ovom slučaju, programer ima pravo osporiti dogovor, pa svakako provjerite da li postoji saglasnost za dodjelu prava na traženje stana. Mora biti u papirnoj formi, sa potpisom direktora i pečatom organizacije.

Porezi

Ugovor o ustupanju u Rusiji podliježe porezu. Stoga, ako ste prodali pravo na svoj stan za više nego što ste ga kupili od investitora, morat ćete platiti porez na dohodak.

• Za građane zemlje – 13%
• Za stranca – 30%

Pravnik u Odboru za pravnu odbranu. Specijalizirao se za rješavanje slučajeva vezanih za žalbe na nezakonite radnje službenika, stambene sporove i naplatu kazni od investitora. Veliko iskustvo u radu prema 214 federalnih zakona.

Koncept “stana po zadatku” postaje sve češći. Poznato je da vam ova shema za kupovinu stambenog prostora omogućava značajnu uštedu, ali je istovremeno prepuna značajnih rizika. Dakle, šta je zadatak? Da li su koristi zaista vrijedne rizika? Kako ne pogriješiti prilikom kupovine investicionog objekta i ostvariti profit? Isplati li se kupiti stan pod hipotekom ili ranije pod hipotekom? Odgovori su u ovom članku.

Šta je ustupanje prava?

Kupovina stana ustupanjem prava je prenos prava i obaveza stanovanja sa jednog lica na drugo uz određenu naknadu.

Ugovor o ustupanju, koji se zove ustupanje, može se zaključiti samo do trenutka potpisivanja potvrde o prijemu kuće. Prenos stambenog prostora na drugo lice nakon potpisivanja akta nastaje kupoprodajom.

Primjer dodjele: osoba ulaže novac u kupovinu stana u fazi iskopavanja, čime postaje dioničar i stječe pravo na buduće stanovanje.

Kada se gradnja završi i cijene stanova značajno porastu, dioničar ustupa pravo na stambeni prostor drugom licu za novčani iznos. Dakle, dioničar ima prednost da ne mora čekati da se kuća završi i preda, a osoba koja kupuje stan putem ustupanja značajno štedi.

Ulaganje u stambene objekte u izgradnji je profitabilan posao.

Specifičnosti kupovine nekretnina ustupanjem prava na kući u izgradnji

Pogledajmo prednosti i rizike kupca pri ustupanju prava.

Atraktivnost je u tome što je cijena stanovanja u fazi izgradnje znatno niža od cijene istog stambenog prostora nakon završetka nove zgrade.

Sada nabrojimo rizike:

1. Pošto akcionar ne prodaje kvadrate, već ima pravo da ih otkupi u budućnosti, tada je odgovoran samo za zakonitost dostavljenih dokumenata. On nije odgovoran za sudbinu stambenog prostora nakon potpisivanja ugovora o ustupanju.
   Kako bi smanjio rizike, prije potpisivanja ugovora kupac treba saznati:
   • da li se investitor nalazi pred stečajnim postupkom;
   • da li nova zgrada odgovara planu;
   • da li će programer biti u stanju da ispoštuje rokove;
   • da li su prava na ovaj stambeni prostor ranije dodijeljena drugom licu;
   • da li je prodavac pismeno obavijestio programera o prijenosu prava.
2. Ne shvata svaki kupac da uz prava akcionara stiče i njegove obaveze. Odnosno, ako je prodavac nagomilao značajan dug za doprinose programeru, tada će novi nosilac autorskih prava morati platiti ovaj dug.
   Da biste izbjegli takvu situaciju, morate provjeriti svu platnu dokumentaciju prije zaključivanja transakcije ustupanja, a također zatražiti dokument od programera o odsustvu duga.

Tačke koje zaslužuju posebnu pažnju:

• Ugovor o ustupanju povezan je sa primarnim ugovorom o učešću u kapitalu i mora se odnositi na ovaj primarni ugovor.
• Sve obaveze iz primarnog ugovora padaju na novog akcionara.
• Ugovor o ustupanju mora biti registrovan u Uredu Federalne službe za registraciju.
• Naknada se isplaćuje prodavcu tek nakon registracije ugovora.

Dokumenti koje kupac mora imati po završetku transakcije:

• Ugovor o učešću(original ili ovjerena kopija), kao i svi prilozi i dodaci uz njega (ako ih ima).
• Platni dokumenti i ugovori(ako iko).
• Certifikat o prijenosu gore navedenim dokumentima.
• Ugovor o ustupanju prava.
• Saglasnost druge strane, ako ova saglasnost nije u samom ugovoru.

Osim toga, ako je prodavac oženjen, morate dobiti pismeni pristanak muža/žene da završite transakciju, inače se na transakciju može uložiti žalba. Saglasnost je ovjerena kod notara.

Zamke za prodavca prilikom ustupanja prava na stan

Unatoč činjenici da je gore opisana shema kupovine nekretnine potpuno legalna, investitor često ograničava pravo dioničara na ustupanje uvođenjem odgovarajuće klauzule u ugovor.

Akcionar će moći da sklopi ugovor o ustupanju samo uz saglasnost investitora, koja se daje uz određenu naknadu - 1-3% od iznosa transakcije.
Pošto zakon ne obavezuje investitora da da saglasnost, akcionari su primorani da pristanu na nadoknadu.

Međutim, ulaganje u stambene objekte u izgradnji oduvijek je bilo i ostaje visoko profitabilna vrsta ulaganja. Ovdje je glavna stvar da ne pogriješite sa objektom ulaganja.

Kako smanjiti rizike pri kupovini stana od investitora?

Kupovina stana od developera ima svoje posebnosti i uključuje određene opasnosti. Dešava se da nakon prikupljanja novca kompanija jednostavno nestane. Ponekad kompanija nudi kupcima sumnjive ugovorne sheme. Da ne biste izgubili i kvadratne metre i finansije, morate znati kako se takve transakcije obrađuju.

Postoji procedura za kupovinu stana od investitora:

Ugovor o udjelu u kapitalu je nevažeći bez državne registracije.

Prilikom kupovine kuće od programera, Rosreestru se podnose sljedeći dokumenti:

• Prijava za registraciju.
• Dokumenti koji potvrđuju plaćanje državne dažbine.
• Ugovor o učešću.
• Potvrda o prijemu i prijenosu stambenog prostora.
• Katastarski pasoš.

Rok za dobijanje sertifikata, u zavisnosti od ispravan dizajn dokumenti - 1 mjesec. Nakon dobijanja potvrde, dioničar automatski postaje vlasnik stana i ima pravo raspolagati njime bez ikakvih ograničenja.

Kada kupiti stan: u fazi iskopa ili pri završetku?

Stanovi u fazi temeljne jame se prodaju kada su izgrađena najmanje 2 etaže. Kupnju ovakvih stanova karakteriše povećan rizik i mogućnost ostvarivanja značajnih profita, posebno nakon završetka izgradnje i isporuke kuće.

Trebali biste biti izuzetno oprezni s investitorima koji žure s prodajom stanova početna faza izgradnja: ovo ukazuje na nedostatak sredstava.

Stanovi koji se prodaju u fazi završetka su skuplji i stoga donose manji profit. Međutim, rizici prilikom kupovine takve nekretnine su mnogo manji.

Prema statistikama, samo 15% kupaca kupuje stanove u fazi temeljne jame, dok u završnoj fazi izgradnje - 90%.

Isplati li se kupovati stan od izvođača?

Prodaja stana od strane izvođača nije tako česta i uglavnom je relevantna u vremenima krize, kada kupac plaća izvođaču stanom u zgradi u izgradnji. On, zauzvrat, samostalno prodaje stanovanje.

Vrijedno je razumjeti da je takva shema kupovine stambenog prostora prilično rizična, jer ako izvođač ne ispuni svoje obaveze, neće dobiti stan, a samim tim ni kupac neće dobiti stanovanje.

Koliko je opravdano kupiti stan pod hipotekom?

Opterećenje je ograničenje raspolaganja imovinom, podaci o kojoj se unose u Jedinstveni državni registar iu potvrdu o vlasništvu.

Stan opterećen hipotekom je stambeni prostor koji je u zalogu kod banke jer hipotekarni kredit nije u potpunosti otplaćen. Prodaja takvog stana moguća je samo uz odobrenje kreditne institucije. Istovremeno, banka ima pravo da podnese zahtjeve, bez kojih neće pristati na prodaju kolateralne nekretnine.

Postupak upisa kupovine stana sa hipotekom:

1. Kupac stana plaća ostatak hipotekarnog kredita, o čemu strane potpisuju sporazum. Ovaj ugovor je ovjeren kod notara.
2. Nakon otplate hipoteke, banka izdaje dokument koji potvrđuje nepostojanje duga., a strane potpisuju kupoprodajni ugovor.

registracija kupovine stana se ne razlikuje od standardne.

Ako kupac ima pozitivnu kreditnu istoriju i dovoljne prihode, banka može pristati da prenese hipoteku sa prodavca na kupca.

Na šta treba obratiti pažnju kako biste izbjegli moguće rizike prilikom kupovine kuće pod hipotekom?

1. Prisustvo drugih tereta na stanu, pored hipoteke. Da biste osigurali njihovo odsustvo, trebate zatražiti podatke iz Jedinstvenog državnog registra.
2. Uzmi izvod iz matične knjige kako bi bili sigurni da niko nije upisan na kupljene kvadrate.
3. Plaćanje se vrši putem sefa. Ako, onda svaki put kada primite novac morate uzeti račun od prodavca.

Kada birate između kupovine stana u novogradnji ili na sekundarnom tržištu, bolje je imati informacije o specifičnostima kupoprodajnog poslovanja takvih stanova. ? Naš članak će vam reći o zamkama i rizicima koji prate transakcije ove vrste.
Kako vratiti porez na dohodak pri kupovini stana. Iskoristite priliku da vratite dio „tvog pošteno zarađenog novca“ od države.

Kupovina bivšeg stana pod hipotekom od banke

Drugi način kupovine stambenog prostora je kupovina bivšeg stana pod zalogom od banke, za koji zajmoprimac nije mogao da otplati kredit. S obzirom da sama banka nema pravo na prodaju nekretnina, njene interese zastupa posrednik koji ima odgovarajuću akreditaciju. Treba napomenuti da cijene takvih stanova nisu uvijek ispod tržišnih cijena.

Ponekad kreditna institucija može ponuditi konfiskovani stan drugoj osobi koja je zainteresovana za dobijanje hipoteke. Stopa na takav kredit je smanjena za 1-2%.

Najisplativiji način kupovine bivšeg stana pod hipotekom je putem aukcija koje se održavaju samo po odluci suda. Sud utvrđuje njegovu vrijednost dovoljnu da banci nadoknadi štetu. Ova procijenjena vrijednost je po pravilu niža od tržišne.

Aukcije se održavaju u gradu u kojem se nalazi nekretnina koja se prodaje, a organizuju ih sudski izvršitelji. Informacije o aukciji objavljuju se na web stranicama sudskih izvršitelja, banaka, kao i na većim portalima za nekretnine.

Ako prva licitacija ne uspije zbog odaziva manje od 2 učesnika ili ako nije ponuđena početna cijena, onda se nakon 30 dana licitacija ponovo održava, a cijena stana se umanjuje za 15%.

Prednosti i mane kupovine nekretnina u banci.

Prednosti:

• Obično se na aukciju stavljaju stanovi koji se nalaze u udobnim novim zgradama.
• Stanovi su provjereni na pravnu čistoću.
• Cijena takvog stanovanja je često niža od cijene bez depozita.

• Kupac je primoran da samostalno otkloni založno pravo, što povlači određene troškove, na primjer, notarske usluge, plaćanje takse i druge pravne procedure.

Ustupanje potraživanja na stan je prenos vlasništva nad stambenim prostorom i obavezama sa jednog vlasnika na drugog. Osnov za ustupanje prava svojine na stanovanju je ugovor zaključen između sadašnjih i budućih vlasnika. Takav sporazum može imati karakter poklona ili plaćenog otuđenja imovinskih prava.

Treba napomenuti da se prava na stanovanje prenose na novog vlasnika u istom obimu kao i kod prethodnog vlasnika nekretnine. Odnosno, prenose se sve obaveze i garancije bivšeg vlasnika stambenog prostora. Međutim, sporazumom između stranaka utvrđuje se propis prema kojem se ustupa ili cjelokupni obim prava i obaveza, ili samo dio njih.

Kupoprodaja stana po ugovoru o ustupanju prava potraživanja

U oblasti kupoprodaje nekretnina ustupanje potraživanja moguće je u 2 varijante:

1. Prema predugovoru o kupoprodaji. Ukoliko se takav ugovor potpiše, ustupa se pravo da se traži zaključivanje ugovora o kupoprodaji stambenog prostora, ali ne i pravo da se traži prenos ovog stana. To je zbog pravne prirode gore opisanog sporazuma. U skladu sa predugovorom, stranke ne prodaju stan, već se samo dogovaraju o njegovom mogućem sticanju u budućnosti.

   Bitan! Ustupanje prava je moguće samo u periodu od zaključenja predugovora do zaključenja glavnog.

   Preliminarni ugovor ne podliježe nužno državnoj registraciji.

   Sredstva za kupovinu stambenog prostora prenose se samo po glavnom ugovoru, prema predugovoru nisu potrebne nikakve dodatne radnje.

2. Po ugovoru o zajedničkom učešću u izgradnji. Prije ustupanja prava moraju se završiti svi obračuni po ugovoru o udjelu u kapitalu. U suprotnom, sve preostale troškove snosi novi vlasnik stana.

Prema ovom ugovoru, prijenos prava se može odvijati samo do potpisivanja potvrde o prijenosu i prijemu stambenog prostora od investitora do vlasnika. Ugovor o ustupanju, kao i ugovor o udjelu u kapitalu, nužno podliježe državnoj registraciji.

Kako se formalizira ustupanje prava na stan - postupak za provođenje transakcije

Prava iz ugovora o ustupanju prenose se na drugog vlasnika samo u onoj meri u kojoj su pripadala prethodnom vlasniku. Stoga je u samom ugovoru potrebno što detaljnije opisati po kom ugovoru se ustupa pravo i koja dokumentacija se prenosi na novog vlasnika.

Prodavac mora prenijeti na kupca cijeli paket papira koji se odnose na originalni ugovor. To može biti sam sporazum, preliminarni ugovor, kao i dodatni ugovori uz njih, dokumentacija koja potvrđuje plaćanje. Prijenos je ozvaničen aktom koji potpisuju dvije strane u ugovoru o ustupanju.

Bitan! Bolje je prvo saznati od developera da li prodavac ima dugovanja ili neplaćene kazne za kašnjenje u plaćanju. Posljedice ovoga mogu biti ne samo u obliku kazne: kašnjenje plaćanja po ugovoru o udjelu u kapitalu duže od dva mjeseca omogućava investitoru da odbije jednostrano ispuniti ugovor.

Dakle, prije sklapanja ugovora o ustupanju (ustupanje prava), morate se uvjeriti u istinitost primljenih prava i sposobnost programera da ispuni svoju obavezu.

Sama registracija prenosa prava svojine na stanu se zaključuje u pisanoj formi, au nekim slučajevima prenos prava podliježe državnoj registraciji. U dokumentu moraju biti navedeni detalji (datum i broj) ugovora na osnovu kojeg se prenose prava.

Ustupanje prava može se izvršiti tek nakon konačne isplate troškova ugovora o zajedničkom učešću u izgradnji ili istovremeno sa prijenosom duga na novog vlasnika.

Za prodaju stana ustupanjem prava potrebno je učešće investitora. Pošto on nužno daje saglasnost za transakciju.

Nakon što su strane već potpisale ugovor o ustupanju, sam kupac treba da ima u rukama:

1. glavni ugovor prema kojem se pravo „prenosi“;
2. dokumentaciju koja potvrđuje poravnanja između stranaka;
3. potvrda suglasnosti programera za dodjelu (može biti potrebna saglasnost banke ako je stan kupljen na kredit);
4. akt prijenosa svih papira;
5. ugovor o ustupanju.

Prema mišljenju stručnjaka, najmanje rizična opcija je sklapanje ugovora o ustupanju prava po ugovoru o udjelu u izgradnji. Prednost je “dodatna” zaštita” prema Saveznom zakonu-214. Nedostatak je u tome što ako se ugovor o udjelu u izgradnji raskine, krajnjem kupcu se vraća samo iznos koji je naveden u ugovoru o udjelu, a nikako iznos koji je platio ugovorom o ustupanju.

Cijena stambenog prostora u početnim fazama izgradnje je minimalna, tako da razlika može biti značajna.

Kupovina stana u novogradnji ustupom prava

Jedna od najaktuelnijih šema na tržištu nekretnina je stjecanje stambenog prostora u novogradnji na osnovu ugovora o ustupanju i njegova daljnja preprodaja trećim licima.

Dodjela prava na stan u novogradnji ne može biti u suprotnosti sa savremenim zakonima i događa se u sljedećim slučajevima:

1. nakon što iznos naveden u ugovoru uplati prvi vlasnik stambenog prostora (ovo mora biti potvrđeno relevantnom dokumentacijom od strane investitora);
2. ako je ugovorom o zajedničkom učešću u izgradnji predviđena saglasnost investitora za ustupanje potraživanja, bez te saglasnosti transakcija se može proglasiti nevažećom;
3. Ako je kupovina stana ustupom prava izvršena uz hipoteku, za prenos prava potrebna je saglasnost banke koja izdaje kredit.

Art. 390 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje pravilo prema kojem, u slučaju nepoštivanja gore navedenih uslova, prvobitni vlasnik je prvenstveno odgovoran investitoru. Od njega će ubuduće uzeti iznos koji je plaćen po ugovoru o ustupanju prava, kamatu za korišćenje tuđih finansija i naknadu za nastale gubitke.

Sada znate kako formalizirati dodjelu vlasništva nad stanom. Na vama je da odlučite da li ćete sklopiti ugovor o ustupanju ili ne. Da biste se nekako zaštitili od mogućih rizika, potrebno je zatražiti što više informacija o investitoru, pročitati stambenu dokumentaciju itd. Možda će vam to u budućnosti omogućiti da izbjegnete izgubljeno vrijeme i probleme.

PAŽNJA! Zahvaljujući najnovije promjene zbog zakona, informacije u članku mogu biti zastarjele! Naš advokat će Vas besplatno savjetovati - pišite u formu ispod.

Suština prenosa vlasništva nad stanom u novogradnji je prodaja prava potraživanja nekretnine od investitora putem ugovora o ustupanju. Zaključuje se u bilo kojoj fazi do sada dokumentaciju prijenos stana. Prijenos je moguć i po predugovoru o kupoprodaji i po osnovu vlasničkog učešća u ugovoru o izgradnji. Prva opcija sadrži mnogo rizika za kupca, druga je pouzdanija. Ovisno o glavnom ugovoru, ustupanje ima jednostavnu pisanu ili javnobilježničku formu i podliježe državnoj registraciji

Stambeno tržište predstavljaju objekti koji su uključeni u dvije velike kategorije - novogradnje i sekundarne nekretnine. Prijenos imovine je formaliziran ugovorima o kupoprodaji, darovanju, zamjeni, udjelu u kapitalu, ustupanju.

Prenos prava vlasništva na stanu u novogradnji vrši se u skladu sa pravilima utvrđenim zakonom i ima karakteristike utvrđene glavnim ugovorom.

Kakva je namjena stana u novogradnji? Riječ je o prodaji prava na zahtjev za prijenos nekretnine nakon završetka izgradnje. Sklapanjem ugovora o vlasničkom učešću ili kupoprodaji objekta u kući koja još nije isporučena daje kupcu pravo na potraživanje u budućnosti. Naime, u trenutku potpisivanja ugovora nekretnina još ne postoji.

Transakcija se naziva ustupanjem i formalizovana je nezavisnim ugovorom. Strane u njemu:

• ustupilac - prodavac koji ustupa svoja prava;
• cesionar je kupac koji ih stiče.

Prodaja prava potraživanja u vidu ustupanja dozvoljena je samo do prenosa predmeta ugovora. Nakon potpisivanja akta i predaje ključeva, zadatak se ne koristi.

Vrste dodjele stana u novogradnji

Stjecanje stana u zgradi u bilo kojoj fazi izgradnje vrši se sklapanjem ugovora o udjelu u kapitalu ili predugovora, a zatim i glavnog kupoprodajnog ugovora. Ustupanje se može primijeniti na bilo koji od ovih sporazuma.

Predugovor o kupoprodaji ne može se smatrati punopravnim dokumentom u svrhu polaganja prava na nepokretnosti. Njegova suština i svrha je da ukaže na namjeru da se objekt prenese u budućnosti. Ovaj oblik formaliziranja odnosa koristi se u bilo kojoj fazi - od izrade dokumentacije do kompletne izgradnje.

Tabela 1. Nedostaci predugovora o kupoprodaji

Predugovor o kupoprodaji je pravna struktura, iako se ne koristi tako često. Sa stanovišta zaštite kupca i njegovih imovinskih interesa, formular je neuspješan. Nije preporučljivo formalizirati dodjelu na osnovu takvog sporazuma.

Druga opcija za formaliziranje odnosa sa investitorom je ugovor o udjelu u kapitalu. Ovaj obrazac je propisan zakonom i tradicionalan je za kupovinu stanova u novoj zgradi. Najpotpunije štiti interese kupca i daje manje prostora za mahinacije programera. Ovaj ugovor je idealan za dalju preprodaju.

Ustupanje stana pod hipoteku

Ako se stan kupuje pozajmljenim sredstvima, nije zabranjeno ustupanje istog. Glavni zadatak prodavca je da dobije saglasnost banke za transakciju. Kada postoji, dug se prenosi na novog kupca, uključujući plaćanje kamate i drugih naknada predviđenih ugovorom o kreditu.

Večina stanovanje se kupuje pozajmljenim sredstvima. Davanje hipoteke na stan nije ništa novo. Ali prije prihvatanja kreditnih obaveza, preporučuje se da se upoznate sa okolnostima (plaćeni iznos, uslovi, prisustvo neizmirenih kazni za kršenje uslova, itd.).

Mogući rizici

Dodjela je uobičajena, ali opasna šema za kupovinu stana. Glavni rizici uključuju:

• stečaj;
• nevaljanost zadatka, njegovo osporavanje;
• kršenje uslova glavnog sporazuma;
• dvostruka cesija.

Ustupanje je moguće od potpisivanja ugovora o zajedničkom učešću u izgradnji do čina ustupanja stana. Razlozi za prodaju nedovršenih stanova mogu biti različiti - želja za zaradom, potreba za novcem, kršenja od strane programera, kašnjenja u izgradnji i drugi. Prije potpisivanja dokumenta i plaćanja, potrebno je da saznate.

1. Finansijska insolventnost. Ako je investitor zaista ili je na korak od finansijskog kolapsa, prodavac stana, poznat i kao ustupitelj, neće snositi odgovornost. Ne možete raskinuti ugovor i vratiti novac.

U retkim slučajevima, ustupilac preuzima garanciju za ispunjenje obaveza investitora. Ali ovdje postoji i opasnost: trebali biste proučiti uslove garancije - možda oni ne štite u potpunosti primaoca ili ga uopće ne štite.

1. Nevaljanost zadatka nastupa u slučaju povreda počinjenih prilikom njegovog zaključenja:

• neispunjavanje novčanih obaveza od strane akcionara i nepostojanje sporazuma o prebijanju potraživanja;
• nedostatak pismene saglasnosti programera;
• nedostatak dozvole banke ako je stan kupljen na kredit.

Bilješka! Zakon ne zahtijeva pismenu saglasnost investitora za dodjelu. Međutim, ako je takav uslov sadržan u ugovoru, ustupitelj je dužan primiti ovaj dokument prije nego što se transakcija završi. U drugim slučajevima dovoljno je pismeno obavještenje prije državne registracije transakcije.

1. Dvostruka prodaja je moguća kada se vrši na osnovu predugovora o kupoprodaji. Zakon ne obavezuje učesnike u takvoj transakciji da registruju ugovor sa Rosreestrom, tako da može biti nekoliko kupaca. U slučaju prevare, prednost ima onaj koji je potpisao ugovor o ustupanju prije drugih. Ugovor o udjelu isključuje takve šeme, budući da je prijenos podvrgnut državnoj registraciji.
2. Osporavanje sporazuma. Eventualno u okviru stečaja cedenta, ako je ugovorna cijena niža od tržišne. Arbitražna praksa postoji rizik u vezi s tim, a ne u korist asignata.
3. Gubitak prava na obeštećenje. Ako je ustupilac prekršio uslove ugovora i nije obavestio izvođača radova o ustupanju, cedent se može suočiti sa činjenicom da će mu biti uskraćena naknada za gubitke povezane sa kršenjem rokova izgradnje i naplatom kazne.

Bilješka. Ako programer prekrši uslove, dioničar ima pravo zahtijevati naknadu štete u iznosu koji su odredile strane. On takođe ima pravo da izjavi raskidsporazuma i zatražiti povrat uplaćenog iznosa.

Pre nego što kupite stan ustupom prava u novogradnji, procenite rizike, proverite uslove već zaključenih ugovora, dostupnost svih dokumenata i ne pristajete na ustupanje po predugovoru o kupoprodaji.