Последствия неуплаты по договору купли продажи недвижимости. Арбитражный суд северо-кавказского округа

• Изменение или расторжение договора по соглашению сторон
• Изменение или расторжение договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд
• Изменение или расторжение договора в судебном порядке
• Порядок изменения и расторжения договора
• Последствия расторжения договора
• Особенности изменения и расторжения отдельных видов договоров
  • Вопросы расторжение договора аренды
  • Некоторые вопросы расторжения иных видов договоров

Одним из основных начал гражданского права является принцип свободы договора. Его содержание раскрывается в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Между тем, отдельные положения данного принципа нашли отражение и в различных нормах ГК РФ. Ярким примером тому являются статьи, посвященные как общим положениям об изменении и расторжении договора, так и частным случаям применительно к отдельным видам соглашений.

Объединение в главе 29 ГК РФ норм, касающихся как изменения, так и расторжения договора, связано прежде всего со схожими основаниями совершения таких действий и порядком их совершения. Однако не вызывает сомнения, что указанные понятия не идентичны.

Расторжение договора - это акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время действия договора с целью прекращения на то же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер*(1)

Таким образом, расторжение договора является частным случаем прекращения обязательств. Основанием для такого вывода являются нормы пункта 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.

Под изменением же договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора, в том числе условий по исполнению договорных обязательств, предусмотренных статьями 309-328 ГК РФ*(2)

Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашении таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств*(3)

Расторгать или изменять можно только такое соглашение, обязательства по которому возникли. Если договор является незаключенным или недействительным, то суду следует отказывать в удовлетворении иска об изменении или расторжении договора. В данном случае отсутствует объект, на который направлена воля сторон с целью изменить его содержание или прекратить действие.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А03-4522/2009

“…В связи с тем, что ответчик не предпринял действий по погашению задолженности, истец направил в его адрес письмо от 02.02.2009 N 129-ю с предложением о расторжении договора.

Поскольку ЗАО “Гео-Центр” отказался (письмо от 25.02.2009) расторгнуть договор в добровольном порядке, ОАО “Геофизика” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (указанная позиция отражена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

В данном случае ни условиями договора, ни законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества.

ЗАО “Гео-Центр” не допущено существенных нарушений условий договора, являющихся основанием к его расторжению, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку покупателем было оплачено за проданное имущество более половины его стоимости, продавец не имеет право на отказ от исполнения упомянутого договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, заявленные ОАО “Геофизика” требования о расторжении договора по тем основаниям, что ЗАО “Гео-Центр” не выполнило обязательства по оплате недвижимого имущества, не подлежат удовлетворению…”

4.3. Вывод из судебной практики: Продавец не вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если он уклонился от получения оплаты по данному договору.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”

“…9. Уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора.

В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.

Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму.

Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора…”

4.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, на каком основании при расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, существует две позиции судов.

Позиция 1. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009

“…Как установлено судом, между обществом “Октавия” (продавец) и обществом “СК-Магнит” (покупатель) 28.03.2007 заключен договор купли-продажи трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 11. По условиям названного договора продавец обязался в тридцатидневный срок с даты его заключения передать имущество покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, суд признал недоказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Данный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в заявлении, в том числе о наличии оплаты за спорное имущество, были предметом исследования в судах апелляционной и кассационной инстанций и получили их соответствующую правовую оценку…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

“…Как усматривается из документов и установил суд, ООО “Переработка” (продавец) и ЗАО “Комилесзаготпром” (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-х секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование – под размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО “Переработка” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО “Комилесзаготпром” нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что ЗАО “Комилесзаготпром” не зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2010 спорное имущество принадлежит на праве собственности истцу, и правомерно на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество…”

Позиция 2. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Примечание: О порядке истребования имущества из чужого незаконного владения см. также п. п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

“…Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность – 5/1 (далее – спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанций об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…”

4.5. Вывод из судебной практики: Продавец не может требовать возврата имущества в связи с несвоевременной оплатой, если им не заявлено требование о расторжении договора купли-продажи, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2008 по делу N А21-5779/2006

“…ООО “Аметист-Катех”, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, считая, что в силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае продавец вправе потребовать возврата товара, проданного в кредит, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8, пункту 2 статьи 218, пункту 1 статьи 131, пункту 2 статьи 223, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости является основанием возникновения у покупателя права собственности на нее с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На момент предъявления требования о возврате недвижимого имущества договор купли-продажи не признан недействительным, не расторгнут в установленном порядке, требование о его расторжении не заявлено.

В таком случае апелляционный суд правомерно указал, что из положений статей 488, 491 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности с учетом указанных выше правовых норм не следует возможность продавца потребовать от покупателя возврата проданной недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на нее…”

4.6. Вывод из судебной практики: Если после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества стороны подписали договор аренды данного имущества и приступили к его исполнению, при этом они не произвели оплату по договору купли-продажи и не зарегистрировали переход права собственности, договор купли-продажи считается расторгнутым сторонами.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 8265/10 по делу N А57-15856/2009

“…Как установлено судами, 17.05.2004 комитет передал обществу в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 5686 кв. метров с кадастровым номером 64:48:04 08 20:47, расположенный по адресу: г. Саратов, просп. имени 50 лет Октября, д. 116-д, занимаемый нежилым зданием автосалона, принадлежащим обществу на праве собственности.

Общество 24.07.2008 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему вновь этого же земельного участка на праве аренды.

Между тем комитет вынес распоряжение от 10.11.2008 N Т-7708-р о предоставлении данного земельного участка обществу в собственность. Впоследствии комитет и общество подписали договор купли-продажи участка от 04.12.2008 N 761 (далее – договор купли-продажи, договор).

Согласно подпункту 3.2.1 договора купли-продажи общество обязано уплатить цену участка в сроки и в порядке, установленные разделом 2 договора.

Пунктами 2.3 – 2.4 раздела 2 договора установлен срок уплаты цены приобретаемого в собственность земельного участка – до регистрации права собственности, в течение пяти месяцев после подписания договора.

Поскольку общество не уплатило выкупной цены земельного участка, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем необоснованность выводов, сделанных в судебных актах, не привела к вынесению неправильного решения по делу в силу следующего.

Несмотря на наличие подписанного договора купли-продажи земельного участка, между обществом и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 26.07.2010 N А-10-661Ю-4.

Принимая во внимание, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы администрации, которая подписала с обществом договор аренды после договора купли-продажи, Президиум приходит к выводу, что стороны фактически расторгли договор купли-продажи по взаимному соглашению.

В связи с изложенным продавец не вправе взыскивать покупную цену.

При указанных обстоятельствах обжалуемые комитетом судебные акты об отказе во взыскании выкупной цены подлежат оставлению без изменения…”

4.7. Вывод из судебной практики: Если договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут и имущество возвращено продавцу, уплаченные по договору денежные средства являются неосновательным обогащением продавца.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-18789/13 по делу N А76-25160/2012

“…Как установлено судами, между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ) заключен договор от 01.04.2011 N 264/ПП купли-продажи объекта недвижимости (далее – договор), в соответствии с условиями которого комитет обязался продать, а общество “Ремжилзаказчик” – купить нежилое помещение N 21, литера А, общей площадью 634,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 12.

Цена продаваемого нежилого помещения составила 8 552 542,37 рублей. Оплата объекта должна производиться ежемесячно в течение трех лет (36 периодов) равными долями согласно графику оплаты (п. 2.2 договора).

Пунктом 4.3.3 договора стороны согласовали условие, согласно которому в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (пункт 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)). Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления и по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым.

Впоследствии комитетом в адрес общества “Ремжилзаказчик” направлено уведомление об отказе от договора.

До момента расторжения договора обществом “Ремжилзаказчик” во исполнение обязательств по оплате имущества было перечислено в пользу комитета 475 145 рублей, а затем в качестве оплаты по договору – 485 000 рублей.

Общество “Ремжилзаказчик”, полагая, что на стороне комитета имеется неосновательное обогащение, выразившееся в получении оплаты по договору, который в дальнейшем расторгнут комитетом в одностороннем порядке, обратилось в суд с требованиями.

Комитет, ссылаясь на пользование обществом “Ремжилзаказчик” спорным помещением после утраты титула собственника (с 05.12.2012 по 18.03.2013), обратился со встречными требованиями о взыскании платы за указанное пользование.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования общества “Ремжилзаказчик”, исходил из того, что с момента расторжения договора обязательства сторон по сделке прекратились. Поскольку комитет полностью исполнил свои обязательства по передаче имущества, общество “Ремжилзаказчик”, получив встречное предоставление от комитета, не вправе требовать возвращения того, что было исполнено им до момента расторжения договора.

Установив факт пользования обществом “Ремжилзаказчик” спорным имуществом после расторжения договора и внесения соответствующей записи в ЕГРП, суд первой инстанции взыскал с общества “Ремжилзаказчик” в пользу комитета неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за указанное пользование и проценты, начисленные за пользование чужими денежными средствами (статьи 1102, 1105, 1107 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, указав на то, что в результате расторжения договора отчужденное по нему имущество возвращено в собственность продавца, изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил первоначальные требования общества “Ремжилзаказчик” в полном объеме.

При этом суд руководствовался пунктом 1 статьи 486, пунктом 2 статьи 489, пунктом 1 статьи 549, пунктом 1 статьи 1102 и пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ.

Поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-3639/2012 спорное недвижимое имущество возвращено продавцу – комитету, суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что встречное удовлетворение продавцом считается непредоставленным и обязанность его предоставления вследствие расторжения договора у продавца отпала, разъяснив, что при названных обстоятельствах обладание продавцом денежными средствами покупателя, уплаченными во исполнение договора как до его расторжения, так и после этого, свидетельствует о наличии на стороне продавца неосновательного обогащения.

Изучив материалы дела и обжалуемые судебные акты, коллегия судей пришла к выводу, что доводы комитета, приведенные в заявлении о пересмотре дела в порядке надзора, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и в силу статьи 304 АПК РФ не являются основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу…”

1. Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривают в нем условие о задатке. На практике возникают споры о законности такого условия и юридической квалификации подобного договора.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть обеспечен задатком.

Примечание: Данная позиция соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 по делу N А11-5927/2006-К1-1/148

“…Как установил суд и видно из документов, Компания (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор от 08.06.2004 N 72, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 775,1 квадратного метра в здании, расположенном в городе Владимир, улица Студеная гора, дом 44а. Момент заключения основного договора поставлен под условие осуществления продавцом регистрации права собственности и оформления основного договора потенциальными партнерами в течение пяти дней с момента таковой.

В подтверждение серьезности намерений по приобретению объекта недвижимости покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 11 000 000 рублей единовременно в течение трех рабочих дней с момента подписания данного договора, который засчитывается в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости (пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Исходя из буквального содержания условий договора от 08.06.2004 N 72, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 11 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.2).

Вместе с тем кассационная инстанция полагает, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006

“…Как видно из материалов дела, 26.04.2005 между сторонами заключен предварительный договор о купле-продаже объектов недвижимости, по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а покупатель (истец) обязался купить принадлежащие продавцу объекты недвижимости, состоящие из двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Красина, 7-А, в состоянии, не требующем ремонта (с указанием месторасположения помещений). Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до 01.06.2005. Пунктом 3 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым покупатель перечисляет 300000 руб. в качестве задатка в двухдневный срок после подписания настоящего договора, 8500000 руб. покупатель передает продавцу согласно графику, оговоренному в основном договоре купли-продажи. Также 26.04.2005 между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель платежным поручением N 27 от 26.04.2005 перечислил продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет платежей по указанному выше предварительному договору. Указанным соглашением установлена ответственность каждой из сторон в случае нарушения или неисполнения обязательств по договору.

Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе – аналогичные изложенным в кассационных жалобах, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно учла, что правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тот факт, что ни одна из сторон в соответствии с пунктом 8 предварительного договора не обратилась с иском в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Исходя из смысла пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что уплаченная сумма является авансом, если сторонами не доказано иное. Пришла к правильному выводу о том, что предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08 по делу N А40-23738/07-104-150

“…Судами установлено, что 19.09.2006 г. между ЗАО “Профиль” (Продавец) и ЗАО “Пять Солнц” (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Юрлово, кадастровый номер 50:09:0070423:0112, общей площадью 1243000 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно п. п. 4, 5 названного выше договора Покупатель с целью подтверждения своих обязательств по покупке земельного участка уплачивает Продавцу задаток в размере 2 500 000 руб., а Продавец в срок до 19 ноября 2006 г. при условии получения от Покупателя задатка обязуется предоставить Покупателю документы и сведения, необходимые для заключения основного договора и для проведения Покупателем юридической экспертизы оснований приобретения Продавцом земельного участка, в том числе – оригинал кадастрового плана земельного участка (листы В1 – В6).

Соответствует закону и вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договорные обязательства сторон по предварительному договору не могли обеспечиваться задатком.

Как установил суд первой инстанции, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора и засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору.

Соглашение о задатке носит акцессорный характер и не может существовать без основанного обязательства. А поскольку основной договор не заключен, то отсутствует и обеспечиваемое обязательство. Обеспечение задатком незаключенного договора действующим законодательством не предусмотрено…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 N Ф08-928/08 по делу N А53-7522/2007-С2-28

“…Как видно из материалов дела, 11.07.03 Ц. (продавец) и Б. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 91,8 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 5 дней с момента приобретения права собственности на это нежилое помещение продавцом. Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 82 тыс. рублей. В обеспечение исполнения договора Б. обязался передать Ц. задаток в размере 82 тыс. рублей.

Ссылаясь на уклонение Ц. от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение предварительного договора от 11.07.03, Б. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Ц. суммы двойного задатка.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток включает в себя три определяющих признака: платеж по договору, доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса суд апелляционной инстанции правомерно указал, что уплаченная истцом сумма не является задатком…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2010 N Ф09-2179/10-С6 по делу N А76-26142/2009-1-822

“…При рассмотрении спора судом установлено, что предпринимателем Верхотурцевой О.Ю. (продавец) и предпринимателем Куличковой Н.Ф. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 12.08.2004, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи нежилого здания – магазина общей площадью 65,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Каширина, между жилым домом 47 по ул. Каширина и гарнизонной баней на землях в/ч 86727.

В соответствии с п. 3.2.1 договора предприниматель Куличкова Н.Ф. обязана уплатить предпринимателю Верхотурцевой О.Ю. задаток в размере 300 000 руб. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 100 000 руб. оплачивается предпринимателем Куличковой Н.Ф. в день подписания основного договора.

В силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из анализа нормы указанной статьи следует, что задаток применяется как обеспечение исполнения обязательств, по содержанию являющихся денежными. Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом суд верно отметил, что указание в предварительном договоре на то, что задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта по основному договору, правового значения не имеет, поскольку основной договор не заключен…”

Позиция 2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества может быть обеспечен задатком.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5

“…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры <…>. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве собственности квартиры <…>.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к предварительному договору. Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50000 рублей.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 – 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд, руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом письменном дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. продавец П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора – законным.

Судебная коллегия также находит эти выводы и решение суда о взыскании двойной суммы задатка правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия признает не основанными на законе…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.12.2008 N Ф04-7658/2008(17256-А27-44) по делу N А27-3570/2008-1

“…Сторонами был определен срок заключения основного договора – не позднее 20.01.2008, стоимость объекта – 16 146 000 рублей и порядок расчетов, согласно которому сторона 2 перечисляет 1 600 000 рублей в качестве задатка в течение 5 банковских дней с момента подписания предварительного договора от 02.11.2007.

Суд правомерно указал, что истец обязан доказать факт незаконного приобретения ответчиком денежных средств в размере 1 600 000 рублей, поскольку предварительный договор купли-продажи от 02.11.2007 не оспорен его сторонами в установленном законом порядке.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает решение и постановление законными и обоснованными.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая оценка.

Довод о невозможности использования задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору подлежит отклонению, поскольку в нем стороны согласовали условия о задатке в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2010 по делу N А65-362/08

“…Судом установлено, что ЗАО “Сервис бюро недвижимости” осуществило перечисление денежных средств в размере 1 000 000 руб. на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением от 10.08.2007 N 101 и последним не оспаривается. В графе “назначение платежа” указано: “оплата по предварительному договору о купле-продаже нежилого помещения от 26.07.2007 б/н без налога (НДС)”.

Иск мотивирован тем, что в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи нежилых помещений не заключен, один миллион рублей ответчиком истцу не возвращен.

Ответчиком был заключен договор от 22.10.2007 N 11-16/07 купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ООО “Фирма “Трасса”.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права о взыскании суммы задатка в двойном размере со ссылкой на статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что в данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи нежилых помещений на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи недвижимости, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке могут быть применены к обязательствам, вытекающим из спорного предварительного договора.

Поскольку доказательства наличия вины ответчика в незаключении основного договора подтверждаются материалами дела, он как сторона, ответственная за неисполнение договора, получившая задаток, обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, доказательств возвращения которого ответчик не представил.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2007 по делу N А08-3473/06-12

“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 18.06.2004 между ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш” и ПТ “Торин и компания” было заключено соглашение о задатке, согласно которому Покупатель (ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш”) выдает Продавцу (ПТ “Торин и компания”) задаток в сумме 1000000 рублей в счет причитающихся с покупателя 5000000 рублей по договору купли-продажи объекта, не завершенного строительством, расположенного по ул. Фрунзе, поз. 36, г. Белгорода, и земельного участка общей площадью 1994 кв. м земли поселений для завершения строительства склада-магазина оптово-розничной торговли и последующей эксплуатации.

Ссылаясь на то, что соглашение о задатке заключено с нарушением действующего законодательства и нарушает их права и законные интересы, предприниматели Коган А.С. и Семченков С.А. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства и содержание соглашения о задатке, пришел к выводу, что в соответствии со ст. ст. 549, 550, 555, 432 ГК РФ такой договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, и земельного участка.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для признания соглашения о задатке недействительным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на отсутствие обязательства, обеспеченного задатком.

Нарушений закона при заключении соглашения сторонами не допущено. Каких-либо специальных требований к соглашению о задатке, помимо совершения его в письменной форме, § 7 гл. 23 ГК РФ не содержит.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов…”

1. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако заключение договора продажи недвижимости, в частности продажи земельных участков, возможно не всегда. Это связано с особенностями правового регулирования оборота земельных участков, закрепленными в Земельном кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи, когда возможность заключения договора купли-продажи земельного участка ограничена.

6.1. Вывод из судебной практики: Участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, не могут быть приватизированы по ст. 36 ЗК РФ, если при проведении кадастрового учета из них не выделены и не индивидуализированы земельные участки общего пользования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2010 по делу N А79-10361/2008

“…Как видно из документов и установил суд, решением сессии Ишлейского сельсовета от 06.02.1992 N 47 подтверждено выделение совхозу “Унга” земельных угодий площадью 40 гектаров для строительства жилых домов, школы, детского сада и поликлиники на основании решения Совета Министерства Чувашской АССР.

Постановлением главы Ишлейской сельской администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 15.10.1998 N 167 земельный участок площадью 40 гектаров выделен совхозу “Унга” (правопредшественнику ООО “Унга”) для строительства жилых домов и объектов социальной культуры в деревне Ядринкасы в бессрочное пользование из земель сельской администрации.

После получения кадастрового плана земельного участка площадью 40 гектаров с кадастровым номером 21:21:24 43 01:98, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, деревня Ядринкасы, Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 17.11.2008 о приватизации упомянутого земельного участка.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что земельный участок площадью 381794 квадратных метра с кадастровым номером 21:21:24 43 01:98, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, деревня Ядринкасы, предоставлен правопредшественнику ООО “Унга” для строительства жилого микрорайона (жилых домов, школы, детского сада, поликлиники), что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу названной императивной нормы права.

На момент рассмотрения спора земли общего пользования не определены, не индивидуализированы и не выделены при проведении кадастрового учета спорного земельного участка, поэтому у Администрации не имелось законных оснований для предоставления в собственность ООО “Унга” участка испрашиваемой площади, поскольку требования заявителя направлены на приобретение в собственность в составе этого участка земель общего пользования, не подлежащих приватизации в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах отказ Администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности…”

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.09.2008 по делу N А79-5712/2007

“…Из документов видно и суд установил, что постановлением администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 10.03.1992 N 97 Ассоциации “Берег” выделен земельный участок общей площадью 48,8 гектара под строительство жилого района “Прибрежный”.

На основании постановлений главы администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 14.04.1992 N 153 и от 02.02.1993 N 36 Ассоциации “Берег” выдан государственный акт N ЧР21-013 о предоставлении названного участка в бессрочное (постоянное) пользование.

Постановлением от 18.11.1998 N 1086 администрация Чебоксарского района Чувашской Республики передала названный участок в состав земель города Чебоксары в связи с утверждением границ городской черты города Чебоксары постановлением Государственного Совета Чувашской Республики от 25.04.1997 N 678.

Письмом от 29.08.2007 N 3219 Администрация выразила согласие предоставить заявителю в собственность земельный участок площадью 21,8 гектара, на котором начато строительство, а остальную часть участка передать в ведение Администрации для выставления его на аукцион с обременением по строительству объектов административно-бытового и социального обслуживания.

Согласно пункту 4 статьи 28 Кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Запрет на приватизацию установлен в пункте 12 статьи 85 Кодекса в отношении земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Спорные земельные участки предоставлены Ассоциации “Берег” для строительства жилого района “Прибрежный” с развитой инфраструктурой, что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу названной императивной нормы права.

На момент рассмотрения спора земли общего пользования не определены, не индивидуализированы и не выделены при проведении кадастрового учета спорных земельных участков, поэтому у Администрации не имелось законных оснований для предоставления в собственность Ассоциации “Берег” участков испрашиваемой площади, поскольку требования заявителя направлены на приобретение в собственность в составе этих участков земель общего пользования, не подлежащих приватизации согласно прямому указанию закона.

Суд правильно установил фактические обстоятельства дела, но не применил пункт 4 статьи 28 и пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, что привело к необоснованному удовлетворению заявленных требований. Указанное является основанием для отмены принятых судебных актов на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления…”

6.2. Вывод из судебной практики: Если решение органа местного самоуправления об утверждении красных линий было принято до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, то оно действительно и без опубликования. Следовательно, земельный участок за такими линиями не может быть продан в частную собственность.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2009 по делу N А32-18284/2008

“…Решением городской Думы Краснодара от 27.11.2003 N 40 п. 6 (действовало в период совершения оспариваемых предпринимателем действий) утверждены проекты красных линий ряда улиц города Краснодара, в том числе ул. Рашпилевской. Из графического приложения N 8 к указанному решению видно, что проект красной линии проходит через застроенную территорию, в том числе через земельный участок, на котором расположено принадлежащее предпринимателю здание (т. 2, л. д. 118 – 120).

В деле имеется также заключение к проекту границ земельного участка от 11.12.2006, подготовленное по заказу предпринимателя Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (МУП “Институт Горкадастрпроект”). Заключение содержит указание на наличие в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, а именно красной линии по ул. Рашпилевской (т. 1, л. д. 37).

Таким образом, представленные в дело документы свидетельствуют о том, что часть испрашиваемого предпринимателем участка площадью 183,16 кв. м с кадастровым номером 23:43:02 07 032:0021 в период с 27.11.2003 по 21.05.2009 располагалась за красной линией застройки на территории общего пользования. Поэтому суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о законности отказа муниципальных органов в приватизации указанного земельного участка.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод заявителя жалобы о том, что утверждение решением городской Думы Краснодара проекта красных линий без опубликования и обсуждения с населением противоречит требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, кассационной инстанцией отклоняется. Решение от 27.11.2003 N 40, п. 6, утвердившее проекты красных линий, принято до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации…”

Расторжение договора в одностороннем порядке — одна из самых актуальных тем в гражданском праве. Однако расторжению договора в одностороннем порядке должны предшествовать определенные правовые процедуры. О том, как правильно осуществить одностороннее расторжение договора, мы расскажем в нашей статье.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство?

Несмотря на то, что вопрос расторжения договора в одностороннем порядке тщательным образом рассмотрен законодателем и успешно применяется в судебной практике, у правоприменителей все равно возникает множество вопросов.

Связано это с тем, что в вопросе регулирования некоторых узкоспециализированных сделок Гражданский кодекс не останавливается подробно на расторжении, в связи с чем применяются общие нормы, относящиеся ко всем договорам. Но зачастую эти нормы вводят в заблуждение. Одно из самых актуальных — уравнивание расторжения договора в одностороннем порядке и отказа от исполнения обязательств одной стороной.

На самом деле это два разных понятия, которые имеют различную правовую базу в регулировании. Так, односторонний отказ от обязательств вполне возможен в сфере предпринимательской деятельности. Более того, очень часто это условие прописывается в тексте сделки (если нет — только в случаях, предусмотренных законом). А вот одностороннее расторжение допускается через обращение в суд.

Кроме того, у данных терминов различные правовые последствия.

Если мы имеем в виду одностороннее расторжение, то, несмотря на вступивший в законную силу акт суда, вторая сторона вправе требовать от контрагента исполнения обязательств.

А вот односторонний отказ от исполнения обязательств такое правомочие исключает.

Основания для одностороннего расторжения договора в ГК РФ

Первое основание заключается в следующем: если законом или соглашением предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, такой договор считается расторгнутым.

Второе основание — существенное нарушение условий сделки второй стороной.

Существенным нарушением законодатель называет ситуацию, когда одна сторона может понести такой ущерб, при котором может лишиться всего, что планировала получить при совершении сделки.

Третье основание — существенное изменение обстоятельств. Это означает, что обстоятельства изменились таким образом, что если бы стороны могли это предугадать, то договор вообще не был бы подписан.

Это перечень оснований для одностороннего расторжения договора ГК РФ, которые могут быть применены для всех сделок. Однако в нормах гражданского законодательства предусмотрены и специальные случаи для каждого конкретного договора.

Существенное изменение обстоятельств как причина расторжения договора

Ни для кого не секрет, что при заключении сделок каждая из сторон старается просчитать для себя все риски и получить максимальную прибыль. Безусловно, это одно из правил предпринимательской деятельности, но как быть в ситуации, когда внешние обстоятельства изменились настолько, что стороны не то что прибыль не получат, но и в убытке останутся? Ответ один: срочно расторгать договор!

Не знаете свои права?

Это правильно. Но вполне возможен вариант, когда одну из сторон все будет устраивать, и она откажется от расторжения. Тогда второй стороне придется идти в суд.

Например, К. и С. заключили договор аренды склада на длительный срок, прописав в условиях, что плата за аренду будет фиксированной, и не предусмотрели никаких вариантов ее изменения. Это было выгодно арендатору, так как он подстраховал себя от инфляции и возможного повышения цен. Наступает финансовый кризис, и арендодатель заявляет о том, что сумма платы ничтожно мала и надо составить соглашение к договору о ее изменении. Арендатор, естественно, отвечает, что его все устраивает. К. идет в суд, но судья отказывает в удовлетворении иска, объясняя это тем, что таким императивным условием договора стороны взяли на себя ответственность за то, что обстоятельства могут измениться.

Так что же, выходит, статья 451 Гражданского кодекса неприменима на практике?

Не стоит делать однозначных выводов. Суды применяют положения данной статьи при одновременном соблюдении 4 условий:

1. Когда заключалась сделка, стороны были уверены, что кардинально ситуация не изменится.
2. Обстоятельства возникли по причинам, которые от воли заинтересованной стороны не зависели.
3. Из текста документа и обычаев делового оборота не следует, что на сторону может быть возложен риск изменения обстоятельств.
4. Дальнейшее исполнение договора без изменения условий было бы невыгодно для сторон.

Одностороннее расторжение договора, образец уведомления о расторжении договора

Есть 2 варианта расторжения договора в одностороннем порядке:

1. Внесудебный.
2. Судебный.

Начнем с первого.

Для начала мы выбираем основание для расторжения договора и составляем уведомление (См.: Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)? ). По общему правилу, оно направляется контрагенту, и сторона, которая его направила, ждет ответа. Ждать надо недолго: либо в течение срока, указанного в договоре или уведомлении, либо в течение 30 дней.

Если на ваше уведомление отвечают и соглашаются расторгнуть договор, то должно быть составлено соглашение о расторжении.

Законодатель четко говорит о том, что соглашение о расторжении договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Больше никаких требований к этому документу не предъявляется, из чего можно сделать вывод о том, что составляется он в произвольной форме и содержание его зависит лишь от воли сторон.

Итог: соглашение подписано, договор расторгнут.

Второй вариант — судебный порядок.

Если вы направили уведомление о расторжении контрагенту, а он не отвечает в положенный срок, то вы вправе обратиться с заявлением в суд.

Правовые последствия расторжения договора

Итак, договор в одностороннем порядке расторгнут. Что же дальше?

Во-первых, с момента расторжения договор перестает действовать. Исключение составляют лишь длящиеся обязательства.

Но с какого времени договор прекращает действие?

• С момента, когда подписано соглашение о расторжении (при внесудебном решении вопроса).
• С момента, когда акт суда вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если договор касался передачи в собственность какой-либо вещи, а в ответ гарантировалось встречное исполнение обязательства, то расторжение такого договора приводит к тому, что вещь придется вернуть прежнему хозяину. В противном случае это будет считаться неосновательным обогащением.

В-третьих, все правила о начислении неустойки, пени и т. д. будут действовать до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Итак, такое расторжение возможно. Более того, в связи с последними событиями в финансовой сфере такой вариант прекращения взаимоотношений получил довольно большое распространение. Однако для того, чтобы грамотно совершить данное юридическое действие, стоит более подробно изучить судебную практику.

Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям. Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей. Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.

Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.

Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости

По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег?

На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск

юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске по тел.: 8950-100-89-25

1. Основанием для расторжения контракта подрядчиком послужила неоплата принятых работ в полном объеме в течение длительного времени, отсутствие ежемесячного финансирования выполненных работ, что не позволило окончить работу в установленный договором срок.

Муниципальный заказчик заключил с подрядчиком муниципальный контракт на выполнение работ по строительству водопроводных сетей. Выполнение работ подтверждается подписанными сторонами актами приемки, их оплата произведена муниципальным заказчиком частично.

Просрочка оплаты принятых работ в полном объеме в течение длительного времени не позволила окончить работу в согласованный в контракте срок и послужило основанием для расторжения договора подряда. После этого подрядчик обратился в суд с иском о взыскании задолженности.

Принимая решение об удовлетворении иска суд руководствовался положениями заключенного муниципального контракта, предусматривающего обязанность заказчика передать подрядчику проектно-сметную документацию, подлежащую применению при выполнении работ, с оформлением акта приема-передачи; оплата за выполненные работы, производится ежемесячно в размере 40 процентов от стоимости выполненных работ; в течение 5 рабочих дней заказчик рассматривает и подписывает акты выполненных работ или направляет подрядчику обоснованный отказ.

Судом установлено, что проектно-сметная документация была утверждена заказчиком с просрочкой 4 месяца, несмотря на неоднократные письменные обращения подрядчика о ее согласовании. Предусмотренный контрактом срок оплаты выполненных работ был нарушен заказчиком.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

При таких обстоятельствах судами сделан вывод о том, что действия подрядчика по приостановлению работ, а затем по расторжению договора подряда соответствует требованиям статьи 328 ГК РФ и условиям контракта. Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций (пункт 7 Обзора судебной практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с договором строительного подряда, утвержденного постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2011 г. №1).

Комментарий:

Ключевым момент в данном споре является нарушение конечного срока выполнения работы. Данное нарушение чаще всего происходит по вине подрядчика, реже - заказчика или при смешанной форме вины (по вине обеих сторон).

В данном споре подрядчик обратился с иском о расторжении контракта, посчитав, что невыполнение обязательства по выполнению работы возникло по вине муниципального заказчика. В обоснование своей позиции подрядчик привел два ключевых довода.

Во-первых, со стороны заказчика имела место существенная просрочка (4 месяца) передачи подрядчику проектно-сметной документации. Данное обязательство заказчика является встречным - без получения указанной документации подрядчик не сможет приступить к выполнению работы. Также обращает внимание тот факт, что подрядчик предпринимал неоднократные меры получить проектно-сметную документацию от заказчика.

Во-вторых, условиями муниципального контракта предусматривалась оплата выполненных работ лишь в размере 40 процентов от их фактического выполнения. То есть подрядчик фактически кредитовал заказчика в значительном объеме. Просрочка в оплате выполненных работ допускалась заказчиком в течение длительного времени . Суд также посчитал обязательство по оплате работы встречным - в силу условий контракта и пункта 1 статьи 711 ГК РФ принятие результата работ заказчиком порождает его встречную обязанность по его оплате подрядчику.

Надо заметить, что заказчик не смог (в силу объективных или субъективных причин) представить доказательства наличия вины подрядчика в нарушении срока выполнения работы.

Также следует отметить, что из приведенного примера не ясно: был ли муниципальный контракт расторгнут по соглашению сторон или же подрядчик воспользовался правом одностороннего отказа от исполнения договора подряда, предусмотренным пунктом 2 статьи 719 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.

2. Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что работы по контракту были выполнены не в полном объеме, с отступлением от проектной документации, с нарушением технологий строительства и применением некачественных материалов, в связи с чем государственный контракт на строительство и разработку рабочей документации подлежит расторжению.

Между заказчиком и подрядчиком был заключен государственный контракт на выполнение работ по строительству и разработке рабочей документации на основании выполненного проекта общежития. Заказчик перечислил подрядчику аванс.

В связи с существенными нарушениями подрядчиком условий заключенного контракта заказчик предложил подрядчику расторгнуть контракт и возвратить неизрасходованный аванс. Не достигнув соглашения заказчик обратился с иском о расторжении государственного контракта и взыскании убытков (неизрасходованного аванса).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования заказчика удовлетворены. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов, указав, что подрядчик не выполнил работы в установленный контрактом срок, что является существенным нарушением условий контракта и основанием для его расторжения (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Кроме того, суд указал, что вступившим в законную силу решением по другому делу было установлено, что работы были выполнены по контракту не в полном объеме, с отступлением от проектной документации, с нарушением технологий строительства и применением некачественных материалов, которые подрядчиком не устранены, а строительство не завершено и не сдано заказчику.

Суд также указал, что представленные подрядчиком акты формы КС-2 и справки КС-3, подписанные им в одностороннем порядке, не могут быть признаны в качестве доказательств выполнения им перечисленных в них работ, так как указанные в данных документах работы не были надлежащим образом сданы подрядчиком и приняты заказчиком в соответствии со статьями 720 и 753 ГК РФ (пункт 8 Обзора судебной практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с договором строительного подряда, утвержденного постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2011 г. №1).

Комментарий:

Предусмотренный государственным контрактом конечный срок наступил, а работа подрядчиком не выполнена и не сдана заказчику - бесспорные основания для расторжения контракта, при условии отсутствия вины заказчика в нарушении срока выполнения работы.

Остается неясным почему заказчик предъявил требование о расторжении государственного контракта после вынесения судебного решения по другому делу. Полагаю, более целесообразным было бы объединение двух требований в одно производство.

Также считаю, сумма неизрасходованного подрядчиком аванса, строго говоря, является не убытками заказчика, а неосновательным обогащением подрядчика.

3. Подрядчик, не выполнивший работы в срок по причине неисполнения заказчиком встречных обязательств, не признается нарушившим условие договора подряда о сроке выполнения работ.

Заказчик обратился с иском к подрядчику о расторжении муниципального контракта, ссылаясь на существенное нарушение сроков выполнения работ (статья 715 ГК РФ). Арбитражный суд требования удовлетворил, а суд апелляционной инстанции принятое по делу решение отменил, в удовлетворении иска отказал. Основание для отмены послужило невыполнение подрядчиком в срок полного объема работ произошло по вине заказчика, не исполнившего встречное обязательство - не передал по акту подлежащие реконструкции объекты, а также проектную и техническую документацию. При этом было отмечено, что подрядчик неоднократно обращался к заказчику и предупреждал его об отсутствии проектно-технической документации, отсутствии доступа к подлежащим реконструкции объектам и иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности результатов выполняемой работы либо создающим невозможность завершения работы в срок.

По мнению суда апелляционной инстанции подрядчик не имел возможности окончить работы пот реконструкции объекта в срок, поэтому отсутствовали основания для расторжения муниципального контракта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2010 по делу №А58-5831/2009; постановление ФАС Московского округа от 16.02.2006 №КГ-А40/343-06 по делу №А40-14173/05-23-121).

Комментарий:

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ на подрядчика может быть возложена ответственность за невыполнение работы в предусмотренный договором срок только при наличии его вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательству и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Подрядчик неоднократно уведомлял заказчика в письменной форме о невозможности выполнения работы в установленный срок: об отсутствии проектно-технической документации, отсутствии доступа к подлежащим реконструкции объектам и иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности результатов выполняемой работы либо создающим невозможность завершения работы в срок. Заказчик данные обращения подрядчика проигнорировал.

Кроме того, в силу статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Следовательно вина подрядчика в невыполнении обязательства отсутствует, поскольку заказчик не выполнил встречные обязательства.

4. Если подрядчик не приступил к исполнению работ, а сроки их исполнения истекли, письмо заказчика о прекращении подрядчиком работ и предоставлении калькуляции затрат с учетом конкретных обстоятельств может быть расценено как заявление об одностороннем отказе от договора по статье 715 ГК РФ.

Заказчик обратился с иском к подрядчику о взыскании неотработанного аванса по договору на выполнение работ по организации и обеспечению формирования и согласования во всех необходимых инстанциях документации, оформляющей выделение земельных участков заказчику в аренду. Предусмотренный договором срок выполнения работ составил 150 календарных дней с момента его подписания.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что отношения сторон вытекают из договора подряда и регулируются положениями главы 37 ГК РФ. Письмом заказчик обратился к подрядчику с просьбой прекратить работы и предоставить калькуляцию понесенных затрат по объекту. Ответчик уведомил заказчика о приостановлении работ. Судебными инстанциями установлено, что в материалы дела не представлены доказательства выполнения работ в установленный договором срок. Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует о том, подрядчик не приступил к выполнению работ. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддержал выводы судебных инстанций о том, что заказчик в силу статьи 715 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора, на что и было по существу направлено письмо заказчика (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.03.2010 по делу №А33-6858/2009; пункт 8 Обзора практики рассмотрения споров по договору подряда, одобренного Президиумом ФАС Уральского округа 30.03.2007).