Приватизация койко места в общежитии судебная практика. Спор о признании права собственности на жилое помещение в бывшем общежитии (на основании судебной практики Московского городского суда)

Приватизация комнат в общежитиях представляет собой специфическую процедуру, которая имеет свои особенности и сопряжена с многочисленными сложностями, а в определенных случаях может быть произведена только через суд.

Процедура приватизации комнаты в общежитии имеет свои особенности, которые связаны со специфическим правовым статусом такого объекта недвижимости как общежитие.

Совсем недавно приватизировать общежитие было невозможно, однако, вступивший в силу новый предоставил такую возможность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Несмотря на то, что российское законодательство дает четкую регламентацию порядка, в котором осуществляется данная процедура, на практике она вызывает достаточно много сложностей.

Поэтому по срокам данный процесс выполняется значительно дольше, чем приватизация обычного жилого объекта недвижимости.

Приобретение жилья в собственность

Приобретение комнаты в общежитии в собственность предоставляет владельцам целый ряд преимуществ, например:

Основные характеристики

Общежитие, в соответствии с нормами , представляет собой совокупность помещений со статусом жилых.

Помещения предназначаются для временного проживания граждан, состоящих в определенных отношениях с различными организациями и учебными заведениями (работа, учеба).

После того, как правовая связь между организацией или ученым заведением и работником или студентом прекращается, вместе с этим прекращается и право на использование комнаты в общежитии, и такое лицо подлежит выселению.

Являться общежитиями могут только специальным образом оборудованные и меблированные помещения.

Порядок эксплуатации такой недвижимости в качестве жилья допускается только после того, как она отнесена к специализированному жилфонду.

Однако на практике зачастую общежития не соответствуют перечисленным характеристикам и утрачивают свой статус специализированного жилья.

К какому закону относится

Приватизация жилого фонда в России стала возможной с принятием в 1991 году , которым регламентировалась процедура приватизации жилья.

Действие данного закона было направлено на разгосударствление жилого фонда и на появление в жилищной сфере лиц, обладающих правом собственности на жилье.

На основании норм данного закона, приватизации подлежало жилье, которое граждане занимали по , находящееся в государственной и муниципальной собственности, а также в ведении или оперативном управлении организаций.

Закон также устанавливал определенные ограничения на реализацию прав по приватизации. К таким запретам относился запрет на приватизацию общежитий.

Кто на это имеет право

К приватизации комнаты в общежитии допускаются лица, которые проживают в данном жилом помещении.

У которых, исходя из общих правил, имеются соответствующие документы на право пользования данным жильем. Такие лица должны являться гражданами России.

Требования к жилому помещению

Жилищный кодекс определяет обязательные условия, при наличии которых возможна приватизация отдельной комнаты, расположенной в общежитии:

Помимо этого комната должна иметь официальный статус жилого помещения. То есть если комната была переоборудована, в результате чего изменилось ее целевое использование.

Например, ее переоборудовали в комнату отдыха или техническое помещение, приватизировать такую комнату будет невозможно.

По завершению учебы или при отчислении из учебного заведения студент утрачивает право на проживание в общежитии.

Такой вид жилья относится к специализированному фонду и не подлежит приватизации.

Необходимые документы

Заключенный договор соцнайма дает возможность приватизировать комнату, и ее процедура ничем не отличается от обычной.

Порядок приватизации комнаты осуществляется путем направления в органы регистрации необходимого пакета документов.

Рассмотрим пакет документов необходимый для подачи в регистрирующий орган:

Органы регистрации, в зависимости от сложившейся ситуации, могут потребовать предоставления дополнительных документов, в случае их необходимости.

После формирования выше указанного перечня документов, он вместе с заявлением подается в орган регистрации.

Ориентировочно, на протяжении двух месяцев будет проводиться изучение документов для последующего вынесения решения.

По окончании этого срока заявителю выдается , что означает завершение процесса приватизации.

При совместном проживании

Большое количество споров при рассмотрении данной категории дел возникает при приватизации комнат в жилых помещениях бывших общежитий, в которых проживает несколько жильцов.

Такие комнаты, как правило, выделялись по принципу «койко-места». То есть фактически комната в общежитии могла заниматься одновременно несколькими лицами.

Разрешение данного вопроса зависит от того, проживают ли на настоящий момент данные лица в одном помещении.

Если к моменту рассмотрения спора данные лица все еще проживают совместно в комнате общежития, платят установленные сборы, то в таком случае суд не вправе обделить одно лицо и предоставить помещение только другому.

Верховный суд РФ разъяснил, что в таком случае необходимо заключение договора соцнайма.

Следовательно, допустил возможность наличия о признании права собственности на комнату за двумя лицами на праве общей долевой собственности.

Суд допускает возможность единоличного оформления права собственности на это помещение за тем лицом, которое обратилось в суд за судебной защитой, в следующих случаях:

Стоимость данной услуги

Процедура приватизации является бесплатной, однако оплате подлежат услуги по оформлению технических документов.

А также услуги сторонних организаций, если гражданин решит воспользоваться их помощью.

Подсчитывая, во что обойдется приватизация комнаты, следует учитывать такие затраты:

Решение вопроса через суд

Вопросы приватизации общежитий являются достаточно специфичными и имеют очень слабое нормативное регулирование.

Действующим жилищным законодательством предусмотрено, что все споры, которые не были разрешены в административном порядке, подлежат рассмотрению в суде.

Поэтому гражданин, у которого возникли проблемы приватизацией в общем порядке, имеет право обратиться в суд с данного жилого помещения в частности комнаты в общежитии.

В каких случаях возможно

Приватизация комнат в общежитии не переданных в муниципалитет невозможна на законных основаниях до тех пор, пока их положение не изменится.

А если муниципалитет не хочет по каким-то причинам это делать или затягивает процесс, решить этот вопрос можно только одним способом – в суде.

При рассмотрении указанного спора суд по сути разрешит два вопроса:

Перечень дополнительных документов

При обращении в суд понадобится такой же перечень документов, что и для приватизационного органов.

Однако в данном случае в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные документы.

Обращаясь в суд с требованием разрешить приватизацию, следует быть готовым подтвердить в суде документально следующие вопросы:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ недавно вынесла решение, которое может оказаться полезным очень многим жильцам бывших и нынешних общежитий.

Сейчас большинство таких зданий переданы муниципалитетам, а бывшие хозяева общаг - заводы, колхозы, научные учреждения попросту прекратили свое существование. Но люди в этих общагах остались. Мало того, ряды их значительно пополнились. Общежития стали единственным кровом для сотен тысяч семей, которые после распада СССР переехали в Россию. Да и по сей день продолжают переезжать. Проблемы, с которыми сталкиваются граждане, прописанные в общежитиях, без преувеличения касаются миллионов. Более того, к старым проблемам у них добавились новые. В советское время нашу страну можно было смело называть страной общежитий - большинство семей в те годы совместную жизнь начинало именно там. И в наши дни огромное число граждан рождается, растет в общежитиях и идет во взрослую жизнь по общим коридорам таких домов.

Спорная ситуация, которую рассматривал Верховный суд, произошла в Волгограде. Там в районный суд пришел гражданин с иском и попросил признать утратившими право пользования жилым помещением семью из трех человек - отца, мать и их дочь.

2,5 миллиона человек сегодня проживают в общежитиях по данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения

В суде гражданин пояснил, что проживает в комнате общежития, которую ему дали как рабочему завода в 1999 году. С тех пор мужчина в ней живет, платит за коммуналку. Теперь общежитие стало городским жильем, и недавно он обратился к местной власти с просьбой о приватизации комнаты, а там ему объяснили, что есть проблемы. Оказалось, что в ордере на его вселение написано, что гражданин получил в этой комнате лишь койко-место. И плюс к этому в той же комнате кроме него зарегистрирована еще и семья из трех человек. Вот истец и просит признать этих соседей по комнате утратившими право на комнату, так как они в ней не живут и раньше не жили.

Эта семья в ответ на подобный иск к ним ответила встречным и попросила вселить их в спорную комнату. По словам этих людей, они вынужденно не живут там, так как у них с соседом конфликтные отношения.

Право пользования у главы этой семьи появилось в 2004 году, когда в общежитии ему так же предоставили койко-место. А жену и дочь он прописал позже, но в общежитии они действительно не жили, а были лишь прописаны.

Районный суд Волгограда принял "половинчатое" решение: жену и дочь соседа он признал не приобретшими право на комнату. Их отца и мужа, которого так же вселили когда-то на койко-место, райсуд вселил в комнату и истцу велел дать соседу дубликат ключей.

Областной суд Волгоградской области это решение районных коллег отменил и принял новое решение - в иске живущему в общежитии гражданину отказать полностью.

Верховный суд РФ пересмотрел это дело и высказал свою точку зрения, отличную от решения областного суда.

Вот что сказал Верховный суд. Судя по материалам дела, в далеком 1999 году истцу дали "койко-место" в общежитии завода, где он начал работать. В 2004 году администрация района второе койко-место в этой комнате отдала еще одному мужчине. На каждого из них были открыты отдельные лицевые счета, куда начисляются коммунальные платежи.

В 2011 году администрация Волгограда приняла постановление "Об изменении вида жилищного фонда" и заводская общага, утратив свой прежний статус, стала муниципальной собственностью. А значит - жилье в бывшем общежитии стало возможным приватизировать.

Районный суд, отказывая во встречном иске семье из трех человек, сказал, что жена и дочь второго жильца комнаты в нее никогда не вселялись, хотя и были в ней прописаны. А вот их глава семьи может там жить, потому как вселялся в комнату законно, а не живет в ней, так как конфликтует с соседом.

Областной суд заявил, что заявитель вообще не надлежащий истец. Он и его сосед вселялись на койко-места и имеют право пользоваться лишь этими местами, а не всей комнатой. Так что у него договора о соцнайме на руках нет, значит - и требовать он ничего не может.

Верховный суд разъяснил: Жилищный кодекс (статья 62) говорит, что предметом договора социального найма жилого помещения должны быть дом, квартира, часть дома или квартиры. Самостоятельным предметом договора соцнайма не может быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома.

В Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" есть 7-я статья. В ней сказано, что к общежитиям, которые были переданы в муниципальную собственность, применяется правовой режим жилых помещений, предоставляемых по договорам соцнайма. А тем гражданам, которые жили на момент вступления в силу этой седьмой статьи на условиях койко-места, должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними надо заключать договор соцнайма.

В нашем случае оба мужчины получили койко-места. Значит, когда общежитие передали городу, к ним стал применим правовой режим договора соцнайма. Значит, оба они являются сонанимателями.

Верховный суд сказал, что областной суд, когда принимал новое решение и отказывал гражданину в иске, не учел, что отсутствие у него на руках письменного договора соцнайма на комнату в общежитии не препятствует истцу быть сонанимателем комнаты по договору соцнайма. Верховный суд подчеркнул - реализация прав жильца комнаты не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления такого документа.

Верховный суд сказал - право жильца комнаты не зависит от оформления чиновниками документа

Вывод областного суда об отсутствии у истца прав нанимателя по договору соцнайма, в том числе и права требовать признания ответчиков утратившими право на жилье, не соответствует нормам материального права.

Верховный суд велел областному суду пересмотреть принятое им неправильное решение.

Верховный Суд Российской Федерации
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения представителя М. по доверенности - Ш., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

М. обратилась в суд с иском к администрации г.Липецка о признании права собственности на комнату..., указав, что вселилась в нее на основании ордера от 8 августа 1985 года, выданного объединенным управлением быта и жилищно-коммунального хозяйства (ОУБ и ЖКХ) "Главлипецкстрой". В связи с ликвидацией данной организации дом... на основании решения Липецкого областного Совета народных депутатов N 54 от 4 марта 1993 года передан в муниципальную собственность. Считает, что в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вправе приобрести занимаемую комнату в общежитии в собственность в порядке приватизации.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года решение районного суда отменено и по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В надзорной жалобе М. ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 25 июня 2009 года надзорная жалоба М. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сама по себе передача дома... в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса как общежития, и истица не могла быть ограничена в праве на получение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Кроме того, суд установил, что М. фактически пользовалась не койко-местом, а всей жилой комнатой... в указанном доме.

Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд кассационной инстанции сослался на то, что фактическое пользование всей комнатой при наличии ордера, который предоставлял лишь право пользования койко-местом в общежитии, не может свидетельствовать о возникновении у истицы права на приватизацию жилой комнаты.

Между тем с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Как следует из материалов дела, общежитие... принято в муниципальную собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственность в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" по решению Липецкого областного Совета народных депутатов от 4 марта 1993 года, т.е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 года (далее - Вводный закон) указанное общежитие было передано в муниципальную собственность.

Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилого фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно статье 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Кроме того, ввиду утраты указанными домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений.

В этой связи гражданам, проживающим на момент вступления в силу статьи 7 Вводного в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.

Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).

Как следует из материалов дела, М. фактически пользовалась изолированной комнатой... с 1985 года; с момента вселения и до момента рассмотрения спора в суде в 2008 году проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной комнаты (л.д.32-48). Из копии ордера (л.д.7), выданного М., следует, что ей было предоставлено право на поселение в общежитии с указанием номера комнаты - ...

При таких обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, вывод суда кассационной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований М. является неубедительным.

По изложенным основаниям Судебная коллегия находит, что допущенные судом кассационной инстанции и названные выше нарушения являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов М., в связи с чем определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года отменить, оставить в силе решение Октябрьского районного суда г.Липецка от 30 сентября 2008 года.

Председательствующий

Очередная победа наших юристов.

Здание, в котором жила наша доверительница, принадлежало когда-то московской организации. Потом оно было передано частной организации не совсем законным путем.
В свое время прокуратура признала эту сделку недействительной, но поскольку срок давности к тому времени истек, жилое здание к Москве не перешло.
Тем не менее нам удалось признать за нашей доверительницей право собственности на занимаемое ею жилое помещение в бывшем общежитии, которое на тот момент принадлежало частному лицу!
Это большая победа!
Если бы помещение принадлежало жилому фонду города Москвы, нам было бы гораздо проще!

РЕШЕНИЕ (извлечение)

Чертановский районный суд города Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г. в своих интересах и в интересах её несовершеннолетнего сына к ООО «Краснохолмский камвольный комбинат», ООО «Авантаж 2005», ДЖП и ЖФ г. Москвы о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

УСТАНОВИЛ:

Г. в своих интересах и в интересах её несовершеннолетнего сына обратилась в суд с иском к ООО «Краснохолмский камвольный комбинат», ООО «Авантаж 2005», ДЖП и ЖФ г. Москвы о признании за ними права собственности на жилое помещение по адресу…. В порядке приватизации.

В обоснование Г. указывает, что она в 1991 году в связи с работой на Краснохолмском камвольном комбинате была вселена в квартиру № по указанному адресу и занимает её в настоящее время вместе с несовершеннолетним сыном. ДД.ММ.ГГГГ между ней и указанным комбинатом прекращены трудовые отношения в связи с сокращением штатов. Она неоднократно обращалась к данному ответчику с заявлениями о закреплении за ней занимаемого жилого помещения, но ответчики ей в этом отказывали. В тоже время истец и её сын были признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, поэтому истец считает, что жилое помещение ей должно быть предоставлено. Одновременно выражает волю на приватизацию данного жилого помещения, в чем ей, по ее мнению, не может быть отказано.

Согласно Приложению № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 г. № 3020-1, здание, в котором находится спорное жилое помещение, отнесено к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона как объект ведомственного жилищного фонда.

Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 14.12.1993 г. № 1150 «О мерах, направленных на сокращение общежитий на территории Москвы и переводе их в жилищный и гостиничный фонды города» также постановлено, что все общежития, находящиеся в оперативном управлении или хозяйственном ведении городских организаций, в пользовании которых находится государственное имущество г. Москвы, относятся к городской государственной собственности и должны использоваться для обеспечения социальных гарантий граждан в области жилищных прав.

Согласно ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г., к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Между тем, отсутствие у истцов ордеров или иных решений о предоставлении жилых помещений не является основанием к лишению их жилищных прав, поскольку ордера либо решения о вселении им на руки не выдавались, и истцы не могут нести ответственности за их отсутствие или сохранность, учитывая, что обязанность по изданию документов о вселении возложена законом на наймодателя.

Согласно ст. 16 ЖК РФ (ранее- ст. 4, 5, 7 ЖК РСФСР)
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

При этом комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (в ред. от 23.12.92 г.), ранее также в соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан.

В силу абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8

«О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

Это положение не применяется лишь в том случае, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона от 23.12.92 г.).

Истцы полагают отказ Ответчика – ООО «Авантаж-2005» незаконным, нарушающим их Конституционное право иметь имущество в собственности (ст. 35 Конституции РФ),право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем(ст. 1 ЖК РФ), осуществлять накопления недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, а также право на приватизацию жилья.

Представитель истца Кузнецова П.В . в суд явилась, иск поддержала по изложенным в нем основаниям, а также пояснила, что сделка по передаче жилого дома от Краснохолмского камвольного комбината к ООО «Авантаж 2005» является ничтожной, так как нарушает нормы конституционного порядка и жилищного законодательства. Документ о собственности на жилое помещение не является документом о присвоении дому статуса общежития.

Представитель ответчиков ООО «Краснохолмский камвольный комбинат» и ООО «Авантаж 2005» Шевцова Т.В. (доверенность – л.д. 52, 145) в суд явилась, возражала против иска по доводам, изложенным в письменном отзыве. Также пояснила, что дом с самого начала его существования был общежитием. Это подтверждается не только документами о передаче дома от ООО «Краснохолмский камвольный комбинат» — ООО «Авантаж 2005», но и техническим проектом дома, и техническим паспортом. Также представитель ответчика пояснила, что сама истец признавала, что проживает в общежитии, так как это указано в её заявлении в бухгалтерию о вычетах за проживание из заработной платы. Поскольку срок исковой давности по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок составляет 3 года, то возражает против иска и по основанию пропуска истцом срока исковой давности и просит по этому основанию в удовлетворении иска отказать. В письме Префектуры истцу также указано, что данный дом является общежитием коридорного типа. Истица с сыном. пользуется комнатой 18 кв.м., рассчитанной на 3 койко-места, против закрепления за ней второй комнаты ответчики возражают, так как вторую комнату истцу никто не предоставлял.

Представитель ДЖП и ЖФ г. Москвы в суд не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом – под роспись (л.д. 139, 142).

Управление Росреестра по Москве извещено о времени и месте рассмотрения дела повесткой (л.д. 140) представителя в суд не направило, об отложении рассмотрения дела не просило.

Суд, заслушав объяснения представителя истицы Кузнецовой П.В.., представителя ООО «Краснохолмский камвольный комбинат» и ООО «Авантаж 2005», исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, находит, иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

…………………………………………….………………………………………

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Г. и её несовершеннолетним сыном право собственности в порядке приватизации на жилое помещение по адресу……………… в равных долях

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №18-В12-18

председательствующего Харланова A.B., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

дело по иску

судебном заседании гражданское [скрыто], Милашенко

[скрыто], Милашенко (Невилько)

своих интересах и интересах

действующей в

несовершеннолетней Невилько [скрыто] и [скрыто], к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и другим о признании недействительными торгов в отношении недвижимого имущества, признании недействительным договора аренды и другим требованиям, по встречному иску территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю к Милашенко [скрыто] Милашенко 1Д Милашенко (Невилько) [скрыто]

Милашенко [скрыто] об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении

по надзорной жалобе Милашенко [скрыто] Милашенко

Милашенко

Милашенко

(Невилько) [скрыто] на определение судебной коллегии по

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя ООО «Черноморский медицинский центр» Велиховой O.A., возражавшей против удовлетворения

надзорной жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Милашенко М.Д здании общежития

совместно с членами семьи с 1984 г. проживает в по адресу: [скрыто]

[скрыто] куда вселен как работник

Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

Истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства, другого жилья не имеют, являются потребителями коммунальных услуг.

25 октября 2005 г. между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации в отношении кв. 2 общей площадью 44 кв.м, расположенной по адресу: [скрыто]

[скрыто] Данный договор

заключен на основании ордера на жилое помещение.

ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 675-р от 30 декабря 2005 г. приватизировано путем преобразования в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

по адресу:

общежития № [скрыто] _

[скрыто] в котором расположена квартира истцов, в состав приватизируемого имущества не вошло.

5 декабря 2007 г. Милашенко М.Д. обратился к ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» с просьбой о передаче занимаемой квартиры в общую долевую собственность в порядке приватизации.

ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» в приватизации спорной квартиры отказало.

По сообщению территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, объект недвижимости, расположенный по адресу: [скрыто] является федеральной

собственностью, относится к специализированному жилому фонду и в реестре федерального имущества значится как общежитие, в связи с чем кв. 2, расположенная в данном общежитии, приватизации не подлежит.

13 ноября 2007 г. территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому

краю проведены торги в форме конкурса на право заключения договора

аренды здания общежития

16 ноября 2007 г. по результатам проведенных торгов между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО «Черноморский медицинский центр» (арендатор), заключен договор аренды здания общежития [скрыто]

Из пункта 1.1 договора и акта технического состояния здания следует, что общежитие (имеет статус нежилого помещения.

Перевод жилого здания в нежилое в установленном законом порядке не производился.

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в 1984 г. Милашенко М.Д. в связи с принятием на работу в государственное предприятие Черноморское экспериментальное устричное хозяйство вселен в спорную квартиру, где зарегистрирован по месту жительства и проживает до настоящего времени. Впоследствии все истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства. Законность проживания истцов на протяжении 27 лет никем не оспаривалась. Просят признать договор аренды здания общежития недействительным, поскольку здание общежития в установленном законом порядке в нежилое не переводилось, в связи с чем не могло быть передано в аренду ООО «Черноморский медицинский центр». Кроме того, ссылались на незаконность проведения торгов на право заключения договора аренды, поскольку на момент проведения торгов территориальное управление Федерального агентства по управления федеральным имуществом по Краснодарскому краю правом собственности не обладало, право зарегистрировано лишь 24 января 2008 г. Полагали, что отсутствие у истцов ордера не свидетельствует о незаконности их вселения в квартиру 2, которую они использовали на основании договора найма жилого помещения, исполняли обязанности по содержанию данного помещения, оплачивали коммунальные платежи.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю иск не признало, обратилось в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что торги с передачей здания общежития в аренду ООО «Черноморскому медицинскому центру» произведены законно, поскольку здание общежития является нежилым. Полагало, что Милашенко М.Д самовольно занимает спорное помещение в общежитии, поскольку ордер о вселении суду представлен не был. В связи с чем, истцы в установленном порядке правом пользования общежитием как нежилым помещением не приобрели.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. первоначальный иск удовлетворен частично, торги и договор аренды признаны недействительными. В удовлетворении остальной части иска о признания общежития жилым помещением, исключении записи о регистрации как нежилого помещения отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г. решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. отказано в передаче надзорной жалобы Милашенко М.Д., Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В надзорной жалобе Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько ""Милашенко) В.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., поданной 21 ноября 2011 г., ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба заявителей, поданная 1 декабря 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам действовавшей ранее главы 41 ГПК РФ.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. и жалоба Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции - подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых

невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом кассационной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., в части признания недействительными торгов от 13 ноября 2007 г., признания недействительными договора аренды указанного здания общежития [скрыто] от 16 ноября 2007 г. и применения последствий недействительности данной сделки. При этом суд исходил из того, что на момент проведения торгов по заключению права аренды общежития территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю не обладало правом собственности на здание (помещение) общежития, в связи с чем не имело права на проведение данных торгов, передачей здания общежития по договору аренды нарушаются права истцов как жильцов общежития.

Отменяя решение первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, исходила из того, что истцами не представлен ордер на занятие спорного помещения в общежитии, в связи с чем, их проживание в данном помещении является незаконным. Кроме того, судебная коллегия указала на ничтожность заключенного 25 октября 2005 г. между ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» и Милашенко М.Д. договора найма жилого помещения ввиду отсутствия у наймодателя полномочий распоряжаться федеральным имуществом от имени собственника.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент вселения истцов в указанное жилое помещение) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 «Об утверждении Примерного положения об общежитиях».

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Следовательно, после принятия администрацией Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», решения о вселении Милашенко М.Д. с семьей в общежитие, выданный на вселение ордер подлежал сдаче в администрацию общежития.

Таким образом, неправильным является вывод суда кассационной инстанции о том, что имеющийся в материалах дела корешок ордера на занятие жилой площади в общежитии, выданный Милашенко А.Д. (брат Милашенко М.Д.) не может служить допустимым доказательством, подтверждающим законность проживания истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, так как в силу действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений жилищного законодательства сам ордер, выданный на семью Милашенко А.Д., подлежал сдаче в администрацию общежития по адресу: [скрыто],

Кроме того, отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит

препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Милашенко А.Д. с семьей с 1984 г. проживают в указанном жилом помещении в общежитии и исполняют обязанности по оплате коммунальных услуг.

Так же является неправильным и вывод суда кассационной инстанции о том, что договор найма спорного недвижимого имущества от 25 октября 2005 г., заключенный между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что при заключении данного договора ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» не являлось лицом, имевшим право действовать от имени собственника, со ссылкой на статью 99 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Между тем Верховный Суд Российской Федерации в пункте 41 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения.

Исходя из вышеприведенных разъяснений администрация государственного унитарного предприятия вправе заключать с гражданами договоры найма специализированных жилых помещений, находящихся у предприятия на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», как установлено судом кассационной инстанции, обладавшее указанной недвижимостью на праве хозяйственного ведения, имело право заключать от имени собственника названного общежития - Российской Федерации, договор найма специализированного жилого помещения.

Вывод суда второй инстанции об отсутствии основания для признания торгов от 13 ноября 2007 г. на право заключения договора аренды здания общежития и заключенной по их результатам сделки от 16 ноября 2007 г. недействительными противоречит требованиям закона.

Частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В связи с этим для заключения договора аренды здания названного общежития с юридическим лицом, в данном случае ООО «Черноморский медицинский центр», основным видом деятельности которого, как установлено судом первой инстанции, является деятельность санитарно-курортных учреждений, необходимо перевести его в нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Между тем материалы дела не содержат решения органа местного самоуправления о переводе указанного здания общежития в нежилое помещение.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки представленным в материалы дела техническому паспорту Анапского БТИ, составленному по состоянию на 27 сентября 2002 г., и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми спорное здание общежитие имеет статус нежилого здания.

В то же время судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении по делу нового решения.

Между тем указание судом кассационной инстанции на необходимость дополнительного исследования доказательств по делу является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а не для вынесения нового решения по делу.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение не могло быть объектом жилищных прав, поскольку экспертным заключением от 24 января 2011 г. № 304/10, выполненным экспертом информационно-правового бюро «Эксперт» установлено, что спорная квартира не соответствует требованиям строительных норм и правил и иных норм.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания закреплен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома

аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорный объект недвижимости в установленном законом порядке признан непригодным для проживания, в связи с чем вывод суда кассационной инстанции нельзя признать правильным.

Статьи законов по Делу № 18-В12-18