Come organizzare e tenere un'assemblea generale dei proprietari di case in un condominio. Come si forma l'ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio

1.1 Assemblea generale dei proprietari dei locali in condominio(di seguito denominata Assemblea dei Proprietari) - è l'organo di governo di un condominio.

La competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio comprende la presa di decisioni su questioni relative all'Assemblea dal Codice abitativo della Federazione Russa, in particolare quelle sancite dall'art. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 RF LC.

1.2 Tipi di assemblee generali dei proprietari di locali in un condominio.

Le riunioni dei proprietari possono essere regolari o straordinarie. La differenza principale tra tali riunioni è solo che la prossima riunione dei proprietari deve tenersi almeno una volta all'anno, di solito nel secondo trimestre dell'anno, affinché l'organizzazione di gestione ai sensi della Parte 11 dell'art. 162 del Codice abitativo della Federazione Russa ha presentato ai proprietari di locali in un condominio una relazione sull'attuazione dell'accordo di gestione per l'anno precedente.
A sua volta, un'assemblea straordinaria dei proprietari può essere convocata su iniziativa di qualsiasi proprietario dei locali nell'MKD, mentre lui sostiene tutti i problemi e le spese associati allo svolgimento dell'assemblea.

Ai sensi dell'art. 44.1. ZhK RF L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere tenuta tramite:

Allo stesso tempo, il legislatore ora non lega lo svolgimento del voto per assente con lo svolgimento preliminare di un'assemblea di persona, ovvero si può scegliere una qualsiasi delle tre consentite.

1.3 Forme decisionali all'assemblea dei proprietari.

L'unica forma di decisione su questioni rientranti nei poteri dell'assemblea dei proprietari è sta votando.

2.1 Quorum.

Quorum- il numero dei partecipanti all'assemblea (sessione) stabilito dalla legge, dall'atto costitutivo o dal regolamento, sufficiente a riconoscere a tale assemblea la competenza per deliberare sugli argomenti all'ordine del giorno.

Ai sensi dell'art. 45 del Codice abitativo della Federazione Russa, l'assemblea dei proprietari è competente (ha il quorum) se i proprietari dei locali in questa casa o i loro rappresentanti, che hanno più del cinquanta percento dei voti del numero totale di voti, vi ha preso parte.

Il numero di voti che ogni proprietario di locali in un condominio ha in un'assemblea generale dei proprietari di locali in questo edificio è proporzionale alla sua quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in questo edificio. La quota di ciascun proprietario è determinata dividendo l'area dei locali (secondo il certificato di proprietà) per la somma delle aree dei locali residenziali e non residenziali della casa secondo il passaporto tecnico della casa .

Molto spesso dentro passaporto tecnico la casa contiene informazioni obsolete o imprecise, spesso la superficie totale della casa comprende non solo l'area dei locali residenziali e non, ma anche l'area dei seminterrati, dei solai .

Quando si tiene conto dell'area reale dei locali residenziali e non, è necessario prendere in considerazione solo l'area dei locali per la quale i diritti di proprietà sono registrati secondo il Registro.

Cioè, se ci sono 10 appartamenti nella casa con una superficie di 30 m2 ciascuno, ad es. con una superficie totale di 300 mq, quindi la quota di ogni appartamento nella proprietà della proprietà comune sarà:

Si prega di notare che la quota non è considerata in percentuale, ma in quote. Anche se è chiaro che la quota dello 0,1 corrisponde al 10%

Sorge spesso la domanda, come scoprire l'area della casa e dove ottenere i dati ITV e quali dati sono corretti se differiscono in documenti diversi. La risposta a questa domanda è contenuta nel Decreto del Governo Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491 Mosca "Sull'approvazione delle regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio ..."

Il comma 4 di tale disciplina prevede che in caso di discrepanza (contraddizione) di informazioni sulla composizione dei beni comuni contenute nel Registro, documentazione della contabilità tecnica dello Stato, contabilità dirigenti o altre organizzazioni, documentazione tecnica per un condominio, viene data priorità alle informazioni contenute nel Registro.

Quelli. il documento principale che determina l'area dei locali è il certificato di proprietà dei locali.

Per scoprire se c'è un Quorum in un incontro faccia a faccia, viene utilizzato un FOGLIO VOCALE: ogni proprietario che viene in riunione deve presentare un documento di identità, un documento che ne attesti la proprietà. Questi dati sono inseriti nel foglio presenze, il titolare lo deve firmare.

Prima dell'inizio della riunione, si calcola quanti proprietari si sono iscritti e quale quota hanno nel diritto di proprietà comune. Se più del 50%, allora c'è un quorum. Se non c'è il quorum all'inizio della riunione, è possibile ritardare l'inizio della riunione da 15 a 30 minuti per consentire ai ritardatari di registrarsi.

Si precisa che l'inizio della riunione non comporta la cessazione della registrazione dei partecipanti, che possono iscriversi durante la riunione, fino a quando la riunione non sarà dichiarata chiusa.

2.2. maggioranza qualificata.

La parte 1 dell'articolo 46 prevede che le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulle questioni poste ai voti, sono adottati a maggioranza del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio che partecipano a questa riunione,

Ma allo stesso tempo, alcune questioni particolarmente importanti previste nei paragrafi 1 - 3.1 della parte 2 dell'articolo 44 della RF LC sono adottate non solo a maggioranza dei voti dei proprietari intervenuti in assemblea, vale a dire con una maggioranza di almeno due terzi del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio:

• prendere decisioni sulla ricostruzione di un condominio;
• prendere decisioni sui limiti di utilizzo appezzamento di terreno su cui è ubicato il condominio, compresa l'introduzione di vincoli al suo utilizzo;
• prendere decisioni sull'uso della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio da parte di altre persone, compresa la conclusione di contratti per l'installazione e la gestione di strutture pubblicitarie, se si prevede di utilizzare la proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio per la loro installazione e funzionamento;
• prendere decisioni sulla determinazione delle persone che, per conto dei proprietari di locali in un condominio, sono autorizzate a concludere accordi sull'uso della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio

Quelli. ad esempio, per decidere di apporre uno striscione pubblicitario sulla facciata di una casa, è necessario che non solo la maggioranza di coloro che sono venuti in assemblea voti a favore di questa decisione, ma che oltre il 66% di TUTTI i proprietari dei locali della casa votare per questa decisione.

Si supponga ad esempio che il 60% dei titolari sia venuto in assemblea e tutti abbiano votato al 100% “FOR”, ma ciò non basterà per prendere le decisioni previste dai commi 1 - 3.1 della parte 2 dell'art. 44 LC RF, perché coloro che hanno votato "FOR" al 100% costituiscono solo il 60% del TOTALE DEI VOTI DI TUTTI i proprietari dei locali della casa.

• una stanza o un'area dove è possibile ospitare i presenti.
• questioni organizzative(scelta dell'orario ottimale, ufficio, ecc.)
• la comunicazione ai proprietari entro e non oltre 10 giorni prima dell'evento deve essere inviata a ciascun proprietario tramite lettera raccomandata o consegnata personalmente contro firma. Si consiglia inoltre di affiggere annunci relativi all'incontro su appositi stand agli ingressi.

Si precisa che il legislatore ha determinato l'elenco delle informazioni che devono essere presenti nel contenuto del presente avviso. In particolare, informazioni sulla persona su iniziativa della quale è convocata questa riunione; la modalità di svolgimento di tale riunione (riunione di persona, voto per assente, modulo a tempo parziale); la data, il luogo, l'ora di questa riunione o, se questa si tiene in forma di voto per assente, il termine ultimo per l'accettazione delle decisioni dei proprietari sulle questioni poste ai voti, e il luogo o l'indirizzo in cui tali decisioni deve essere presentato; l'ordine del giorno di quella riunione; la procedura per accedere alle informazioni e/o ai materiali da presentare a tale riunione, nonché il luogo o l'indirizzo in cui è possibile accedervi.

2.4. Agenda dell'incontro e suo significato.

L'assemblea dei proprietari è autorizzata a prendere decisioni solo su questioni incluse nell'ordine del giorno dell'assemblea. Pertanto, le questioni da includere nell'ordine del giorno dovrebbero essere chiaramente definite prima dell'invio della notifica. Oltre all'argomento per il quale si tiene la riunione, si raccomanda di inserire all'ordine del giorno i seguenti argomenti:

• elezione del presidente dell'assemblea;
• elezione del segretario dell'assemblea dei proprietari;
• elezione della commissione di conteggio;
• determinazione del luogo di conservazione del verbale dell'assemblea generale.

Va notato che l'elezione del presidente, del segretario e della commissione di conteggio non è regolamentata da nessuna parte: questa tradizione ci è venuta da Komsomol e dalle riunioni del partito, ma è meglio osservarla.

I requisiti per l'esecuzione dei verbali delle assemblee generali dei proprietari di locali nei condomini sono approvati dall'Ordine del Ministero dell'edilizia e dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della Federazione Russa del 25 dicembre 2015 n. 937 / pr.

La parte introduttiva dovrebbe contenere le seguenti informazioni:

un. sull'organizzatore dell'assemblea generale

b. sulla persona che presiede l'assemblea generale e conteggia i voti

in. sulle persone che hanno partecipato all'assemblea generale

e. sulla superficie totale dei locali residenziali e non residenziali

e. sull'ordine del giorno

h. sulla presenza o meno del quorum

Il testo della parte principale del verbale dell'assemblea generale è composto dall'ordine del giorno e da sezioni separate secondo il numero degli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea generale.

I punti all'ordine del giorno dell'assemblea generale devono essere formulati nel modo più preciso e chiaro possibile, riflettere l'essenza delle questioni in discussione ed evitare interpretazioni ambigue.

Non è consentito iscrivere il punto "Varie" all'ordine del giorno dell'assemblea generale.

Il testo del verbale dell'assemblea generale è riportato alla terza persona plurale ("ascoltato", "parlato", "deciso", "deciso").

Gli allegati obbligatori al verbale dell'assemblea generale sono:

un. registro dei proprietari di locali in un condominio

b. avviso dell'assemblea generale

in. registro delle consegne ai proprietari di locali in un condominio

d) elenco dei proprietari di locali in un condominio presenti all'assemblea generale

e. procura

f. documenti sui quali, durante l'esame degli argomenti posti all'ordine del giorno e posti in votazione, sono state assunte decisioni in assemblea

e. decisioni dei proprietari di locali in un condominio in caso di assemblea generale sotto forma di voto di persona o per assente

h. altri documenti o materiali

Ai sensi della parte 3 dell'art. 46 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la decisione presa durante l'assemblea dei proprietari deve essere comunicata ai proprietari che non erano presenti a tale votazione e, di conseguenza, il protocollo deve essere redatto entro e non oltre 10 giorni dalla data della riunione dei proprietari.

Se la riunione si tiene di persona o in contumacia, è redatto un protocollo.

Si segnala che la maggior parte delle controversie di legittimità sorgono sulle questioni di formalizzazione dei risultati delle votazioni dell'assemblea dei proprietari.

Quando si tiene un'assemblea generale di persona, i proprietari votano solitamente per alzata di mano, mentre è praticamente impossibile contare per nome chi era FAVOREVOLE, CONTRARIO, ASTENUTO, quindi, se in assemblea vengono risolte importanti questioni controverse, allora in conformità con clausola 4. L'articolo 46 del codice abitativo della Federazione Russa, il voto all'ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere effettuato attraverso decisioni scritte dei proprietari su questioni poste ai voti.

È meglio non trascurare questo e, su questioni acute, invitare i proprietari, insieme ad alzata di mano, a esprimere la loro decisione per iscritto.

Inoltre, in futuro, in caso di controversie, le fotografie scattate durante l'incontro saranno molto utili.

4. Cambio di società di gestione

Se l'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio decide di cambiare il modo in cui viene gestito il condominio o l'organizzazione che gestisce il condominio, la fase successiva è necessaria per implementare il risultato previsto.

Dopo aver preso la decisione di cambiare la società di gestione o cambiare il metodo di gestione, una persona autorizzata dall'assemblea generale dei proprietari dei locali
in un condominio, firma e invia all'organizzazione che in precedenza gestiva una tale casa (dovresti guardare il periodo di preavviso nel contratto se è specificato con il codice penale), nonché all'organismo di controllo statale degli alloggi del costituente entità della Federazione Russa e dell'ente del governo locale, una notifica di un'assemblea generale dei proprietari di locali nella decisione di un condominio con una copia del verbale di tale assemblea generale allegata.

Detto avviso deve contenere l'indirizzo dell'organizzazione scelta dai proprietari dei locali del condominio per la gestione di tale abitazione, o in caso di gestione diretta di tale abitazione da parte dei proprietari dei locali in tale abitazione di un di questi proprietari, indicato nella decisione dell'assemblea generale di questi proprietari sulla scelta del metodo di gestione di tale casa, includendo le informazioni necessarie per stabilire comunicazioni telefoniche ed elettroniche.

4.1. Risoluzione/modifiche del contratto con la società di gestione, trasferimento della documentazione tecnica, contabile e di altra natura al nuovo soggetto di gestione del MKD.

Ai sensi del comma 10 dell'art. 162 del Codice abitativo della Federazione Russa, l'organizzazione di gestione, trenta giorni prima della risoluzione del contratto per la gestione di un condominio, è obbligata a trasferire la documentazione tecnica per il condominio e altri documenti relativi alla gestione di tale casa a un organismo di gestione di nuova selezione, un'associazione di proprietari di abitazione o una cooperativa edilizia o altra cooperativa di consumatori specializzata, o in caso di gestione diretta di tale abitazione da parte dei proprietari dei locali di tale abitazione a uno di questi proprietari indicati nella decisione del assemblea generale di questi proprietari sulla scelta del metodo di gestione di tale casa o, se tale proprietario non è indicato, a qualsiasi proprietario dei locali in tale casa.

Si precisa che nella scelta di una nuova modalità di gestione, il contratto con l'ente gestore è da considerarsi risolto, ma la legge non indica in questo caso il momento della risoluzione del contratto.

Tenuto conto che la normativa vigente non disciplina la procedura per la risoluzione dei rapporti giuridici tra i proprietari di locali in un condominio e l'ex ente gestore, la pratica arbitrale ha intrapreso la strada che il trasferimento della documentazione tecnica all'ente gestore neo-selezionato dovrebbe essere effettuato entro un termine ragionevole, tenendo conto del tempo necessario per la composizione dei rapporti con le organizzazioni di fornitura di risorse per questa casa (clausole 1, 9, articolo 161 del LCD, clausola 8 dell'articolo 162 del LCD della Federazione Russa, articolo 6, articolo 450 del codice civile della Federazione Russa). Pertanto, all'assemblea generale dei proprietari con l'ordine del giorno sulla scelta di un nuovo metodo di gestione, è necessario provvedere la procedura di risoluzione degli obblighi contrattuali, principalmente determinandola nel tempo. Ad esempio, dal primo giorno del mese successivo.

Se al momento dell'assemblea generale dei proprietari nell'MKD esiste un accordo di gestione valido, l'ordine del giorno della riunione deve includere la questione della risoluzione del presente accordo di gestione dalla data di conclusione dell'accordo con l'organizzazione di gestione di nuova selezione, che ha il diritto di gestire l'MKD in conformità con la RF LC (di seguito denominata Organizzazione).

La modifica del contratto è disciplinata anche dalle disposizioni generali del codice civile della Federazione Russa.

4.2. Insediamenti con il Regno Unito.

Ai sensi del codice civile e del comma 8 dell'art. 162 del Codice abitativo della Federazione Russa, se le parti dell'accordo di gestione risolto hanno ancora un debito, devono compensare le perdite reciproche. Ad esempio, una parte dei proprietari dei locali deve restituire il debito per il pagamento dei locali residenziali e servizi di pubblica utilità, l'organizzazione di gestione deve restituire il costo dei servizi e dei lavori pagati, ma non eseguiti (paragrafo "b", paragrafo 10 della lettera del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 26 marzo 2007 N 5280-SK / 07 " Sulla modifica della legislazione sugli alloggi della Federazione Russa").

Va notato che il costo dei servizi pagati, ma non eseguiti, sarà considerato un arricchimento ingiusto dalla precedente organizzazione di gestione e, di conseguenza, sarà regolato dal Capitolo 60 del Codice Civile della Federazione Russa.

Appunti:

1. Dovrebbe essere evitata qualsiasi forma di riunione e voto non prevista dal Codice abitativo della Federazione Russa. Si raccomanda di utilizzare schede elettorali (decisioni scritte) anche se l'assemblea si tiene di persona.
2. Attenzione speciale prestare attenzione all'osservanza dell'ordine di convocazione dell'assemblea (di persona contro firma o a mezzo raccomandata con l'obbligo di conservazione della ricevuta), perché la violazione della procedura di notifica costituisce il principale motivo di annullamento delle deliberazioni assembleari.
3. Non tentare mai di tenere una riunione da soli, se non c'è un gruppo di iniziativa, non pensare nemmeno alla riunione.
4. Non dimenticare di redigere protocolli, conservare le ricevute postali di lettere raccomandate, schede per assenteismo.
5. In caso di modifica del codice penale, è necessario determinare in anticipo il nuovo codice penale a cui trasferire la casa, il nuovo codice penale sarà lieto di aiutarvi a tenere un incontro.

L'organo di governo del MKD è l'incontro di tutti i proprietari di appartamenti. Prende decisioni chiave in merito proprietà comune

Qualsiasi proprietario dei locali nell'MKD può avviare una riunione. Tale disposizione è sancita dal comma 2 dell'art. 45 LCD RF. Di norma, tra i proprietari viene creato un gruppo di iniziativa. I suoi membri formano l'ordine del giorno e si occupano di questioni organizzative.

Primo incontro

Sulla base di quanto previsto dall'art. 45 della LC RF, tutte le riunioni, ad eccezione dell'annuale conclusivo, sono da considerarsi straordinarie. Prima della convocazione della riunione si tiene una riunione preliminare del gruppo di iniziativa. Solo i proprietari dei locali MKD possono accedervi.

Alla prima riunione del gruppo, l'ordine del giorno viene stabilito assemblea generale dei proprietari di un condominio, giorno e indirizzo dell'evento. Deve essere organizzato faccia a faccia. In altre parole, tutti i proprietari dovrebbero parteciparvi.

Sulla base dei risultati della riunione del gruppo di iniziativa, viene redatto un protocollo. Esprime l'intenzione di tenere, indica la sua sede. Il protocollo contiene anche un elenco di questioni da discutere e altri punti importanti.

Punti importanti

Decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio possono essere presi solo su quelle questioni che si riflettono nell'ordine del giorno. La riunione non ha il diritto di discutere altri problemi o modificare l'elenco delle questioni. Le relative istruzioni sono contenute nell'articolo 46 del LCD.

Ciò premesso, nello sviluppo dell'ordine del giorno della riunione, è necessario formulare nel modo più accurato possibile gli argomenti proposti per la discussione.

Prima tenendo un'assemblea generale dei proprietari di un condominioè necessario ottenere informazioni sugli inquilini e sulle aree che occupano. Il gruppo di iniziativa può richiedere queste informazioni alla società di gestione.

Notifica

Per garantire il quorum, è necessario inviare un avviso a ciascun inquilino della prossima riunione. L'avviso deve indicare:

• Informazioni sulle persone che hanno avviato la procedura.
• La forma dell'incontro.
• Il luogo, l'ora, la data o il giorno in cui termina l'accettazione delle decisioni dei proprietari dei locali sulle questioni poste in votazione, l'indirizzo al quale devono essere trasferite (se l'assemblea è organizzata in contumacia).
• Regole per familiarizzare con i materiali (informazioni) che dovrebbero essere presentati alla riunione, o l'indirizzo dove possono essere trovati.
• Agenda.

Metodo di notifica

Il gruppo di iniziativa dovrebbe riferire sull'imminente assemblea generale dei proprietari di un condominio 10 giorni prima della data dell'evento. I residenti possono essere avvisati:

• Con lettere d'ordine. Questo metodo è considerato il più efficace.
• Consegna avvisi a ciascun inquilino sotto la firma.
• Pubblicando un annuncio

Unitamente all'avviso, è opportuno inviare agli inquilini lettere informative, che conterranno spiegazioni sul merito delle questioni poste in votazione. Tale lettera può anche essere affissa in bacheca.

incontro faccia a faccia

Nel giorno stabilito, gli iniziatori incontrano gli inquilini nel luogo designato. I residenti hanno il diritto di inviare i loro rappresentanti alla riunione. In tal caso, i poteri di quest'ultimo devono essere confermati da una procura.

Le informazioni sugli inquilini presenti sono inserite nelle schede di registrazione.

Va detto che l'assemblea può ritenersi eleggibile se vi sono intervenuti i proprietari dei locali, che hanno collettivamente più della metà dei voti del totale. Il numero di voti che può avere un proprietario è calcolato in proporzione alla quota che ha diritto proprietà comune di un condominio.

Se per qualche ragione non fosse possibile raggiungere il quorum, viene redatto un protocollo al riguardo. È firmato dal gruppo di iniziativa.

Procedure chiave

Il primo assemblea generale dei proprietari di un condominio deve eleggere un presidente, un segretario, formare una commissione per il conteggio dei voti. Il segretario è responsabile della verbalizzazione. Quando si crea una commissione, viene prima approvato il numero dei suoi membri, quindi le persone specifiche in essa incluse.

Familiarizzazione con le decisioni prese

Allo stesso tempo, i proprietari stessi devono decidere a quale indirizzo e come avverrà la familiarizzazione con le decisioni. Naturalmente, questo dovrebbe essere fatto zona di un condominio. Tutti i proprietari di appartamenti dovrebbero avere libero accesso a un posto del genere.

Di norma, una copia viene affissa in bacheca verbale dell'assemblea generale. Proprietari di condomini, tuttavia, può decidere che gli esiti delle votazioni vengano resi noti mediante avviso inviato a ciascun conduttore.

Conservazione della documentazione

Indipendentemente dalla forma in cui si è tenuta la riunione dei proprietari dei locali, i documenti ( verbale dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio, ecc.) deve essere conservato in un luogo designato dai residenti. Questa regola è stabilita dal display LCD.

voto per assente

Si effettua se assemblea generale dei proprietari di un condominio non ha raggiunto il quorum.

Le stesse questioni sono sottoposte all'esame degli inquilini, cambia solo la forma del processo decisionale su di loro. Per l'attuazione della procedura si tiene una riunione dei membri del gruppo di iniziativa. Si discute la forma di notifica degli inquilini, la consegna di moduli con domande per il voto. Viene inoltre redatto un protocollo sulla base dei risultati della riunione.

Come nel caso del voto in presenza, la notifica ai proprietari viene effettuata 10 giorni prima della data di inizio delle decisioni. Quando si discute in contumacia, è consigliabile inviare un avviso a ciascun inquilino. Ad esso deve essere allegato un modulo con le domande.

Modulo di soluzione

• Nome completo del soggetto partecipante alla votazione.
• Dettagli del documento (certificato) che attesta la proprietà dello spazio abitativo nell'MKD.

I moduli devono contenere anche i campi accanto a ciascuna domanda con le opzioni "per", "contro" o "astenuto".

Ricezione ed elaborazione dei moduli

Le decisioni dei proprietari sulle questioni sollevate sono prese all'indirizzo indicato nel verbale della riunione dei membri del gruppo di iniziativa. Si consiglia di duplicare il luogo di ricezione in ogni modulo. Inoltre, dovrebbero essere specificate le pietre miliari.

L'elaborazione dei moduli ricevuti è effettuata dalla commissione di conteggio. Al termine della procedura, i risultati della votazione sono resi pubblici.

Caratteristiche del disegno delle decisioni

I moduli avranno valenza legale, in cui per ogni domanda viene scelta una sola opzione di risposta tra quelle presentate. Le decisioni redatte con violazioni sono considerate non valide.

Se sul modulo sono presenti più domande, il mancato rispetto del requisito stabilito rispetto ad alcune di esse non comporterà l'invalidità delle restanti decisioni.

La pubblicazione dei risultati avviene secondo le stesse regole previste per il voto di persona. Il messaggio può essere affisso su una bacheca o inviato a ciascun inquilino sotto forma di lettera. Il termine di preavviso è pari anche a 10 giorni dalla data dello spoglio finale dei voti.

Pubblicato il Ministero delle Costruzioni Linee guida sull'applicazione delle disposizioni del LCD. Contengono diverse appendici che forniscono moduli standard esemplari di modulistica con domande, verbali e altri documenti redatti durante le riunioni. Possono essere presi come base, integrati, modificati in base alle esigenze dei residenti di un particolare condominio.

Di cosa possono discutere i proprietari?

Le questioni relative esclusivamente all'MKD possono essere iscritte all'ordine del giorno della riunione. In particolare possono essere discussi:

1. Ricostruzione di una struttura (comprese quelle legate a sovrastruttura o ampliamento), costruzione di annessi e altri fabbricati, fabbricati, riparazioni, regole per l'utilizzo del fondo di revisione.
2. La scelta di un metodo per creare un fondo di riparazione del capitale, l'importo del contributo in termini di eccedenza rispetto agli standard minimi stabiliti. Quest'ultimo viene discusso se gli indicatori rilevanti sono stabiliti dalla legislazione regionale.
3. La scelta di una persona specifica responsabile dell'apertura di un conto speciale e dell'esecuzione di operazioni di regolamento con i fondi su di esso.
4. Questioni relative all'ottenimento di un prestito/credito per la revisione da parte di una società di proprietari o di una cooperativa immobiliare (HBC) o altra cooperativa di consumatori specializzata, un ente gestore, una persona autorizzata (se la gestione è svolta esclusivamente dai proprietari degli alloggi). Allo stesso tempo, l'assemblea generale può determinare la necessità di una garanzia, ottenendo una garanzia dagli enti preposti specificati. I proprietari stanno discutendo le regole per rimborsare il prestito a spese del fondo di revisione, pagando interessi e spese per ottenere garanzie e garanzie.
5. Limiti d'uso del territorio attiguo di un condominio. I proprietari dei locali possono stabilire restrizioni per persone non autorizzate (nell'ambito della legge). Inoltre, l'assemblea generale ha il diritto di discutere questioni relative al miglioramento del territorio adiacente di un condominio, fonti di fondi per i relativi lavori.
6. Limiti di utilizzo dei beni comuni da parte di persone non autorizzate. In particolare, l'assemblea generale ha il diritto di discutere le condizioni per la fornitura di elementi di un condominio per l'installazione di strutture pubblicitarie, stipulando contratti con le società che li installano e li gestiscono.
7. Nomina di persone responsabili della conclusione di accordi con terzi sull'uso della proprietà MKD, compresa l'installazione e la gestione di strutture pubblicitarie alle condizioni stabilite dai proprietari degli appartamenti nella casa.
8. Domande sull'uso di informazioni o altro, inclusi sistemi automatizzati durante l'organizzazione e lo svolgimento del voto per assente, nominando le persone responsabili.
9. Scelta del metodo per ricevere da una persona autorizzata (amministratore della riunione) messaggi sull'organizzazione e lo svolgimento di riunioni dei proprietari, decisioni prese dai proprietari di appartamenti su questioni sollevate nei moduli di voto, durata del periodo per prendere determinate decisioni durante il voto per assente.
10. I proprietari hanno il diritto di affidare la gestione della HOA, della società di gestione o di svolgerla in autonomia.
11. Problemi relativi all'attuale riparazione della struttura, servizi pubblici, altri elementi di un condominio.
12. Altre questioni relative alla garanzia del normale funzionamento dell'MKD, deferite dalla JK alla competenza dell'organo direttivo.

Per l'approvazione delle decisioni di cui ai commi 1-7 sono necessari almeno i 2/3 dei voti del numero totale dei residenti partecipanti all'assemblea. Per le altre questioni è sufficiente un voto a maggioranza.

Che cosa è Incontri

Nonostante il fatto che nella maggior parte dei casi la gestione dei condomini sia affidata alla cooperativa immobiliare o alla società di gestione, una discussione congiunta sui problemi legati al funzionamento di MKD non perde di rilevanza.

I proprietari dei locali risolvono molti problemi: dalla riparazione del tetto alla costruzione di annessi. I residenti possono stabilire autonomamente l'importo della tassa di revisione. Non dovrebbe essere inferiore allo standard regionale (se stabilito), ma potrebbe essere superiore.

Particolarmente rilevanti sono le problematiche legate all'uso del territorio adiacente alla casa. Ci sono spesso controversie tra i vicini sul parcheggio delle auto, sui cani a passeggio. È consigliabile risolvere tutti questi problemi una volta in un'assemblea generale piuttosto che entrare costantemente in conflitto.

I proprietari possono congiuntamente, in modo coordinato, distribuire tra loro le responsabilità legate al mantenimento della pulizia negli ingressi, sui pianerottoli. Spesso ci sono conflitti tra vicini fumatori e non fumatori. Durante l'incontro, i residenti possono determinare un'area ventilata per i fumatori, stabilire regole per posizionare passeggini, biciclette e altri oggetti che vengono spesso utilizzati nelle aree comuni.

Infine

A tempi recenti le persone hanno iniziato a essere più attive nel risolvere i problemi legati alla casa in cui vivono. Condurre una riunione di persona, tuttavia, è più difficile del voto per assente. Di norma, i pensionati sono partecipanti permanenti, poiché non sono gravati dal lavoro, hanno più tempo libero.

Tuttavia, le assemblee generali sono necessarie. Mantengono aggiornati i residenti. La cosa principale è formare un gruppo di iniziativa di persone energiche e attive. È bello avere un avvocato a bordo. Potrà diventare rappresentante degli inquilini in vari casi, anche giudiziari. Ciò è di particolare importanza quando si attuano le decisioni relative a in contanti. Una persona affidabile dovrebbe aprire un conto su cui verranno archiviati i risparmi dei residenti, concludere accordi per conto di tutti i proprietari con un'organizzazione bancaria ed effettuare operazioni di pagamento.

Di solito in ogni ingresso c'è un inquilino attivo, pronto a difendere gli interessi di tutti i proprietari. È possibile formare un gruppo di iniziativa proprio da queste persone: uno per ogni ingresso (se ce ne sono più). Se c'è un solo ingresso, sono sufficienti uno o due cittadini attivi. In molte case la gestione è svolta esclusivamente dai residenti. Ciò consente di risparmiare notevolmente i soldi dei proprietari, poiché per questo non è necessario pagare alcuna organizzazione di terze parti.

L'incontro dei proprietari di locali in un condominio agisce innegabilmente come una sorta di organo di autogoverno. È composto da proprietari di locali residenziali e non residenziali in un condominio (MKD). Solo l'assemblea dei proprietari può decidere sugli argomenti da inserire all'ordine del giorno. Affinché l'assemblea generale dei proprietari abbia luogo, è necessario raccogliere il numero di proprietari stabilito dal Codice abitativo della Federazione Russa che può fornire un quorum.

Il quorum è il numero di voti effettivi richiesti per lo svolgimento di un'assemblea annuale o straordinaria, senza la quale non può essere presa una decisione dell'assemblea generale dei proprietari. La legislazione della Federazione Russa stabilisce le regole e le procedure per lo svolgimento di tali riunioni. Inoltre, va tenuto conto del fatto che il quorum può essere raggiunto sia di persona che per assenteismo. Ma se su di esso sono presenti meno del cinquanta percento dei residenti dell'MKD, allora è categoricamente impossibile, come definisce il Codice abitativo (LC).

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Approvazioni legislative

Tutte le condizioni, la procedura per la verbalizzazione e lo svolgimento di un'assemblea generale di persona dei proprietari dei locali MKD sono regolate dagli articoli della LC RF. Ha inoltre stabilito che il quorum è un organo di autogoverno, la cui competenza comprende:

Ordine di condotta

Un incontro faccia a faccia dei proprietari di un condominio è un evento obbligatorio. Deve tenersi annualmente all'ora stabilita dalla riunione dell'MKD. Se è necessario organizzare tali eventi più spesso di una volta all'anno, le regole e le procedure dell'attuale Codice abitativo della Federazione Russa prevedono un quorum straordinario in un condominio. L'iniziatore di una riunione straordinaria può essere qualsiasi proprietario dei locali MKD.

L'assemblea sarà valida solo se vi hanno partecipato i titolari, che ne siano almeno il cinquanta per cento. Allo stesso tempo, è importante capire che la percentuale si calcola non dal numero dei cittadini, ma dai metri quadrati che possiedono. Se il cinquanta percento dei proprietari di immobili in questo condominio non si riunisce all'evento, l'incontro non si terrà. Sarà riprogrammato ad altra data, che sarà comunicata a ciascun partecipante con avviso ufficiale scritto. Un avviso di un'imminente riunione straordinaria dei residenti MKD viene inviato entro e non oltre dieci giorni di calendario prima della data prevista.

Ai fini del raggiungimento del quorum, la comunicazione inviata deve indicare la data, l'ora e il luogo dell'evento, nonché informazioni su chi ne è l'organizzatore e se l'assemblea si tiene di persona o per assenteismo. Se la riunione si tiene in contumacia, è indicata la data di fine delle votazioni. L'ordinanza stabilisce anche l'indicazione dell'ordine del giorno o dove può essere visionato.

Sfumature di preparazione

La preparazione per l'evento descritto nell'MKD è un elenco determinate azioni, senza la quale il quorum non è possibile. In conformità con le questioni specificate e annunciate che sono all'ordine del giorno, l'iniziatore deve condurre un lavoro analitico al fine di preparare, calcolare l'importo dei costi, preparare informazioni comparative e confermare la necessità di una decisione particolare. Solo un'attenta preparazione con informazioni complete e vista oggettiva stabilito in modo chiaro e coerente può garantire un voto positivo.

Se l'ordine del giorno è scegliere una società di gestione per questo MKD, l'iniziatore dovrebbe familiarizzare con le attività di diversi, analizzarle e fornire ai partecipanti alla riunione i pro ei contro di ciascuno, spiegando perché è incline a scegliere l'una o l'altra . È necessario tenere conto del costo dei servizi forniti, del loro elenco e delle esigenze dell'MKD stesso (quali riparazioni sono necessarie e quanto costerà).

Se si prevede di creare un'associazione di proprietari di case, è necessario preparare le informazioni sulla sua registrazione e la documentazione contabile necessaria.

Schema di realizzazione

Per comprendere la procedura legale per lo svolgimento di un'assemblea annuale o straordinaria dei proprietari dei locali MKD, si possono distinguere i seguenti passaggi obbligatori:

Prendere decisioni

Assolutamente tutte le decisioni, come stabilito dalla procedura per l'attuale RF LC, devono essere annunciate e adottate a maggioranza dei voti. La maggioranza è considerata almeno i due terzi di tutti i proprietari esistenti di locali MKD. È vietato apportare modifiche all'ordine del giorno e aggiungere nuovi argomenti dopo che ne sia stata data comunicazione ai partecipanti alla riunione. Tutte le decisioni sono registrate mediante verbalizzazione, che deve essere conservata in apposito luogo o presso un fiduciario prescelto nella stessa assemblea generale di persona.

Il Codice abitativo della Federazione Russa determina anche la procedura in base alla quale le decisioni prese durante l'incontro sono vincolanti per tutti gli inquilini e proprietari, anche se non erano presenti all'incontro. Se qualcuno dei proprietari non è d'accordo con la decisione, ha il diritto di impugnarla in tribunale. Tuttavia, per questo, la soluzione deve violare i requisiti di LC RF. È possibile presentare un reclamo entro sei mesi dalla data di notifica della decisione.

Se uno dei partecipanti è titolare di più locali, deve ricevere una comunicazione ufficiale delle decisioni assunte in assemblea, solo per iscritto.

voto per assente

Il Codice abitativo della Federazione Russa determina anche la procedura in base alla quale è possibile tenere una riunione dei residenti MKD e prendere la decisione necessaria non di persona, ma mediante voto per assente, cioè senza una riscossione effettiva. Per fare ciò, gli iniziatori inviano comunicazioni scritte del modulo stabilito a tutti i proprietari circa lo svolgimento di un'assemblea di assenteismo, indicando le modalità di trasferimento del voto e il termine per la sua ricezione.

I voti pervenuti dopo il termine stabilito per l'ammissione non possono essere presi in considerazione e il quorum deve essere conteggiato senza di essi.

Per il riscontro, il partecipante all'incontro dovrà indicare il proprio cognome, nome, patronimico, numero dell'appartamento, la sua superficie totale, prova della proprietà o qualsiasi altro titolo. Successivamente è necessario indicare il proprio voto: “favorevole”, “contrario” o “astenuto”.

Il documento compilato deve essere inviato all'indirizzo indicato nella notifica. Questo può essere un indirizzo postale, una scatola speciale sigillata o una persona di fiducia che sarà uno dei residenti dell'MKD.

Voto

Separatamente, è necessario evidenziare le sfumature del voto. Va notato che ogni proprietario dei locali nell'MKD, senza eccezioni, può votare. Allo stesso tempo, è consentito votare sia personalmente che per delega. Tale persona deve avere con sé una procura notarile, che indichi tutti i poteri e il periodo di validità del documento.

L'ammontare dei voti di ciascun proprietario sarà proporzionale alla parte di comunione a cui ha diritto, cioè dipende dalla superficie totale della sua residenza o locali non residenziali. Se l'evento si è svolto di persona, tutte le votazioni possono essere redatte per iscritto e verbalizzate.

La votazione sull'adozione dell'ordine del giorno avviene con voto per assente, il cui quorum si considera anche secondo le percentuali sopra indicate. L'intero processo è per iscritto. Se vengono riscontrate violazioni, la decisione sarà dichiarata nulla.

Registrazione del protocollo

In base alle regole stabilite Legislazione russa, per mantenere il protocollo, è necessario indicare i seguenti punti:

In mancanza di almeno uno di questi punti, il verbale sarà dichiarato illegittimo, fino all'annullamento delle decisioni assunte e al reiterato svolgimento dell'assemblea in persona. Pertanto, la procedura per la redazione dei verbali e delle riunioni deve essere integralmente osservata.

Andare in tribunale

Sulla base del Codice abitativo della Federazione Russa, possono essere elencate le seguenti situazioni quando il proprietario di un appartamento o di locali non residenziali in un MKD ha il diritto legale di rivolgersi a corte arbitrale impugnare le decisioni prese in occasione della manifestazione:

• Una buona ragione per l'assenza del partecipante all'evento di persona, nonostante sia categoricamente in disaccordo con la decisione presa e i suoi diritti siano stati violati;
• La presenza dell'attore in assemblea in persona, ma il suo voto era in minoranza, violando i suoi diritti.

In presenza dei suddetti motivi, il proprietario dei locali nel MKD ha il diritto di proporre ricorso al tribunale entro sei mesi dalla data della decisione che viola i diritti dell'attore. Trascorso tale termine, sarà impossibile impugnare la decisione. Il giudice può rifiutarsi di soddisfare la domanda avanzata dal ricorrente se ritiene che i motivi del suo deposito non siano fondati e le violazioni indicate non abbiano comportato alcun danno materiale per l'attore.

È importante ricordare che tutte le decisioni assunte sono verbalizzate, che devono essere successivamente firmate dall'organizzatore e dal presidente dell'assemblea generale di persona o in contumacia.

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In un'assemblea generale dei proprietari, che di solito si tiene alla presenza di un'associazione di proprietari di case iscritta in un edificio multipiano, le decisioni chiave di miglioramento vengono ufficialmente prese in diretta conformità con gli articoli del presente, con tutte le modifiche, Codice abitativo di la Federazione Russa. L'assemblea dei membri dell'HOA mediante distribuzione legale può essere ordinaria o straordinaria. La differenza tra loro sta, in particolare, nel fatto che quelle regolari si svolgono una volta all'anno. Di norma, l'holding time cade nel secondo trimestre dell'anno affinché l'ente di gestione fornisca i resoconti sull'attuazione dei termini del contratto, come previsto dall'undicesima parte dell'articolo 162 del Codice della Casa.

Un'assemblea pubblica straordinaria dei proprietari può essere avviata da uno qualsiasi dei proprietari di locali residenziali o non residenziali in un condominio. Il numero di tali tasse è illimitato, ma è importante considerare che è l'iniziatore che è tenuto a sostenere tutti i costi e le preoccupazioni per l'organizzazione e lo svolgimento, compreso l'invio tempestivo di notifiche ufficiali e la data e il luogo della riunione.

Con riferimento all'articolo 41.1 della stessa LC RF, le decisioni sul voto palese sono prese sulla base dei risultati del voto di persona (di persona), del voto per assente (compilazione di questionari scritti) e del voto di persona.

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Il quorum come forma di conteggio dei voti

Il quorum dei membri della stessa HOA è il numero di quelli approvati dalla legge e dalle clausole dello statuto dell'ente che gestisce secondo gli atti attuali, che è estremamente necessario affinché l'assemblea pubblica in corso dei proprietari di locali residenziali possa essere effettivamente riconosciuto valido. E anche per prendere legalmente e innegabilmente l'una o l'altra decisione stipulata secondo l'ordine del giorno annunciato nella notifica. L'articolo 45 dell'attuale Codice dell'edilizia abitativa stabilisce che l'assemblea ha il quorum se i partecipanti riuniti hanno il cinquanta o più per cento dei voti dell'intero edificio multipiano.

Allo stesso tempo, va tenuto presente che i voti sono distribuiti tra i proprietari di immobili non equamente, ma secondo la loro quota di superficie della casa, compresa anche la proprietà della casa comune. Per calcolare quale quota di voti ha un partecipante, è necessario dividere l'area di sua proprietà personale (il valore è registrato nei titoli di proprietà) per la somma di tutte le aree non residenziali e residenziali documentate in un multi- edificio a piani. Di norma, questo valore è disponibile nella scheda tecnica, ma a volte è obsoleto o impreciso per un motivo o per l'altro.

Per scoprire la vera area, è necessario, ancora una volta, basarsi sull'attuale legislazione russa.

lavoro preliminare

Prima di calcolare i quorum dell'assemblea generale dei proprietari, è necessario disporre di determinate informazioni. Prima di tutto, questa è l'area esatta del tuo condominio. Informazioni pertinenti e accurate, in conformità con il decreto governativo della Federazione Russa n. 491 del 13 agosto 2006, in merito all'approvazione delle regole per, sono contenute in Rosreestr. Il quarto comma della presente delibera prevede che qualora le informazioni contenute nei documenti tecnici e nel Registro unificato degli immobili non corrispondano, occorre seguire i dati di quest'ultimo (Rosreestr). Ciò significa anche che per chiarire l'area totale, è necessario contattare immediatamente questa autorità.

Per un incontro faccia a faccia dell'HOA, è importante che ci sia un quorum, altrimenti è impossibile organizzare un evento. Per determinare la presenza del quorum, è necessaria la cosiddetta lista di affluenza alle urne dei membri dell'HOA. In altre parole, ogni partecipante che appare deve avere un passaporto personale e documenti che confermano la proprietà dell'immobile in questa casa. Le informazioni di questi documenti e del passaporto sono inserite nel foglio di presenza, che deve essere eventualmente firmato dal partecipante stesso.

Prima dell'inizio della riunione, le persone responsabili contano il numero di azioni di proprietà e determinano la presenza del quorum.

Spiegazioni ed esempi

Tutte le condizioni e i requisiti per lo svolgimento di riunioni di proprietari di case in edifici a più piani possono essere trovati in articoli separati del Codice abitativo della Federazione Russa in vigore con le modifiche. Quindi, ad esempio, la prima parte dell'articolo 48 dice che il diritto di votare effettivamente sugli argomenti espressi all'ordine del giorno fisso spetta esclusivamente ai proprietari dei locali di questa casa. Cioè, se parliamo di un appartamento residenziale, viene presa in considerazione solo l'opinione del suo legittimo proprietario e i cittadini che convivono con lui, anche se registrati, non hanno diritto di voto. Tenuto conto delle regole di cui sopra per il calcolo della quota per il diritto alla proprietà comune di comproprietà, se l'appartamento ha una superficie di ​​68 mq, mentre l'intera casa è di 6035 mq, la quota del proprietario del comune la proprietà sarà 68/6035 \u003d 0,011.

La terza parte dello stesso articolo della LC RF regola che l'ammontare dei voti del proprietario è proporzionale alla quota legale esistente nei diritti sulla proprietà comune esistente, cioè, se prendiamo l'esempio sopra, 0,011 * 100 = 1.1 è il numero di voti di questo proprietario.

È la terza parte dell'articolo 45 del Codice della casa che stabilisce che il quorum si verifica quando il numero dei voti dei presenti è superiore al cinquanta per cento. In questo caso, al posto del titolare, può essere presente un suo rappresentante mediante procura notarile. Se vi è una reale necessità della presenza di un rappresentante, è importante prestare attenzione al tipo di procura rilasciata, allo specifico elenco limitato dei poteri e al periodo di validità, che ha senso limitare a un giorno - la data di l'incontro.

Voci del proprietario

Le somme dei voti dei membri dell'HOA in un'assemblea aperta in termini percentuali sono determinate moltiplicando matematicamente l'area totale della proprietà privata privatizzata dei presenti per il valore di 100 e dividendo per l'area esatta nota di ​​tutti i locali dell'edificio plurifamiliare (multipiano), anche non residenziali, in possesso legale e salvo disponibilità individui. L'area utile complessiva nota secondo le strutture statali è indicata nella documentazione tecnica aggiornata oppure può essere chiarita in Rosreestr.

Se prendiamo ad esempio la superficie totale dell'intera casa di 6035 mq, come detto sopra, e i partecipanti all'incontro, che possiedono un totale di 3248 mq, risulta:

3248*100/6035=53.81, il che significa che c'è un quorum, l'assemblea può essere tenuta e sono consentite anche le decisioni prese mediante votazione.

Tuttavia, è anche necessario tenere conto del tipo di proprietà del partecipante al voto. In questo caso, tutte le azioni, le date e le cifre devono essere annotate nel verbale dell'assemblea, che deve essere firmato dai partecipanti. La forma del protocollo è standard, non sono stabiliti requisiti specifici.

L'assenza del quorum si determina allo stesso modo se il valore è inferiore a cinquanta. In questo caso, dovrai fissare la tariffa per un'altra data e avvisare nuovamente i proprietari di questa struttura.

Proprietà condivisa e comproprietà

Ai sensi degli articoli 245-252 del codice civile della Federazione Russa, attualmente in vigore con modifiche, la proprietà privata comune privatizzata può essere condivisa o, facendo riferimento agli articoli 253-259 dello stesso codice, congiunta. Con la comproprietà, di norma, non si presentano difficoltà, in quanto la quota viene assegnata ad hoc, come risulta dai relativi atti. Per determinare la percentuale di voti qui, devi moltiplicare l'area della tua quota per 100 e dividerla per l'area totale della casa, proprio come si fa in casi ordinari. Nel calcolo del quorum in assemblea vengono prese in considerazione solo le cifre e i cittadini registrati negli atti.

La prima e la seconda parte dell'articolo 253 del codice civile della Federazione Russa stabiliscono che i proprietari di locali in comproprietà utilizzano gli immobili e li dismettono su un piano di parità, poiché le azioni non vengono assegnate. Pertanto, qualsiasi comproprietario può partecipare all'assemblea e la percentuale di voti sarà determinata per l'appartamento e non per i singoli comproprietari, indipendentemente dal numero di alloggi registrati.

Prendere decisioni

La prima parte dell'articolo 46 del Codice abitativo della Federazione Russa prevede determinati requisiti, in base ai quali tutte le decisioni vengono prese dalle unioni votando. La decisione viene presa per la quale ha votato la maggioranza della percentuale dei voti e non il numero dei membri dell'HOA.

Va inoltre tenuto conto della seconda parte dell'articolo 44 di questo codice, secondo cui per prendere una decisione non è necessaria solo la maggioranza dei voti, ma almeno due terzi di quelli del numero totale dei voti quelli possibili e non quelli presenti. Questi possono includere decisioni riguardanti:

Ad esempio, per prendere decisioni sul posizionamento pubblicitario, la forma degli incontri è standard, si segue il protocollo precedentemente definito. Per l'approvazione della decisione è necessario che il 66% o più di tutti i proprietari dei locali della casa voti “Sì”, e non il 66% dei presenti in assemblea.

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