По договору ренты одна сторона (получатель ренты ) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный .

Разновидности договора ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента;

Пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты.

Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей . Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

Предоставление вещей;

Выплата денег;

Выполнение работ или оказание услуг;

Удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученoгo по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей :

Право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;

В случае передачи по договору ренты движимого имущества -либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если рента осуществляется в отношении недвижимого имущества необходима государственная регистрация.

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента - это бессрочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

Граждане;

Некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя peнты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

Задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

Неплатежеспособности плательщика ренты;

Нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

Перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

Выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

Расторжения договора и возмещения убытков;

Возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением - разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

Объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

Предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

Минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными: выплатами;

Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае:

Смерти получателя ренты;

Существенного нарущения плательщиком ренты своих обязатeльcтв. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Материал предоставлен сайтом (Правовой портал).

ГК выделяет три разновидности договора ренты:

• 1. постоянную ренту;
• 2. пожизненную ренту;
• 3. пожизненное содержание с иждивением.

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц -- лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу, таким образом, прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.

Предметом по договору постоянной ренты является: - то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое, так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Ценой будет являться размер рентных платежей, который может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

• 1. Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.
• 2. Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по прежнему обязан выплачивать ренту.
• 3. Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

Пожизненная рента.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить. Что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир. Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК).

Прекращение договора: основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой.

Пожизненное содержание с иждивением.

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По этому, между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и т.д. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение (уход) за рентополучателем (может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение. Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень (Жильё, питание, одежда и т.д.). Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к каждой потребности.

В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты.

Шпаргалка по договорному праву Резепова Виктория Евгеньевна

39 ДОГОВОР РЕНТЫ

ДОГОВОР РЕНТЫ

Договор ренты – соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является:

1) реальным – договор считается заключенным с момента передачи получателем ренты имущества плательщику ренты;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом;

3) односторонне обязывающим – получатель ренты наделяется правами, а плательщик ренты несет обязанности.

Отношения сторон носят длительный характер.

Сторонами договора ренты являются плательщик ренты и получатель ренты. Получателями ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а постоянной ренты – так же и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица.

Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, не ограниченные и не изъятые из гражданского оборота.

Форма договора – нотариальная. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит государственной регистрации.

Если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, то существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из способов, предусмотренных в ст. 329 ГК РФ (залог, поручительство, банковская гарантия) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества в этом случае применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения.

Новая «логика коллективных действий» и теория поиска ренты Теория порядков открытого доступа представляет новый подход к «логике коллективных действий», который совершенно отличен как от теории Олсона (Olson, 1965, 1982; Олсон, 1995,1998), так и от исследований поиска ренты школой