Что принадлежит собственнику жилья в мкд. Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в мкд

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

• помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
• кровля;
• несущие конструкции;
• инженерно-технические коммуникации;
• , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
• другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

• владельцы недвижимости в здании;
• органы госвласти;
• органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

• лестничные клетки;
• коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

• землю;
• инженерные коммуникации;
• тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

• опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
• написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

• специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
• лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
• другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
• земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
• другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

• элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
• элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно - ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

• Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
• Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
• Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
• Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
• Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
• Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
• Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
• Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Общедомовая собственность

Добрый день! В многоквартирном доме в пролётах каждой лестничной площадки между этажами имеются балконы. Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст. 36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья. Сейчас ни одна дверь ни одного балкона во всем подъезде не открывается - на них висят замки или двери заколочены, в пролёте между вторым и третьим этажами стекла изнутри закрашены масляной краской, не позволяя свету проникать в подъезд и прветривать его. Куда необходимо писать жалобу и достаточно ли будет жалобы от 1 собственника или нужно писать коллективную?

Анна 24.06.2019 14:39

Согласно подпункта «в» пункта 2 ст. I Постановления правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 и изменениям к нему и ст. 36 Главы 6 Жилищного кодекса РФ данные балконы являются общедомовым имуществом и не могут использоваться только одними соседями как частная собственность без письменного согласования с собственниками жилья.

Необходимо поднять данный вопрос на собрании членов ТСЖ (собственников квартир), на котором путем общего голосования обязать УК предоставить доступ к общедомовой (общеподъездной) территории, на который Вы имеете полное право.

Федорова Любовь Петровна 24.06.2019 15:26

Задать дополнительный вопрос

Александр 24.07.2019 13:04

На территории общедомовой собственности находится объект (бойлерная) про производству тепла (подогрев воды для целей отопления и горячего водоснабжения). Является ли этот объект общедомовой собственностью

Добрый вечер.

Согласно пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Сазонов Сергей Владимирович 24.07.2019 21:35

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте. Согласен

Сайботалов Вадим Владимирович 25.06.2019 15:00

Задать дополнительный вопрос

общедолевое права собственности

выдается ли документ о праве собственности земельным участком прилегающим к многоквартирному дому? (. данный дом не многоэтадный и одноэтажный на 3 квартиры с огороженым участком)

эльдар 07.09.2018 16:22

Федорова Любовь Петровна 03.10.2018 17:21

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 04.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Самоуправство председателя ТСН

Председатель ТСН самовольно повесила замки на двери в подвальное помещение, предназначенное под кладовые. Жильцы возмущаются, у нее один ответ - пока я тут председатель, ни один не войдет! Что делать?

Ольга Николаевна 08.08.2018 20:41

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Малов Дмитрий Владимирович 07.10.2018 16:36

Задать дополнительный вопрос

Ирина Алексеевна 23.09.2019 14:05

Здравствуйте! Является ли собственностью жильца счетчики электроэнергии, находящиеся на лестничной площадке под замком УК, а так же счетчики тепловой энергии, которые находятся этажом ниже в коллекторной, куда доступ имеет только технический персонал. С уважением, Ирина Алексеевна.

Добрый день.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 если счетчик электроэнергии квартиры установлен на лестничной площадке, тогда этот прибор уже является общим имуществом дома.

И здесь нужно изучать договор, который заключен между жителями и управляющей компанией дома. В договоре указано, какие именно работы и в каком объеме обязуется выполнять управляющая компания. Именно договор между жителями и УК определяет, обязуется ли ремонтировать и осуществлять замену счетчика электроэнергии на лестничной площадке управляющая компания за счет тех денег, которые собирает с жильцов. Или же все эти работы проводятся за дополнительную плату.
Если замена счетчиков не предусмотрена договором, тогда жильцы должны созвать общее собрание, которое и примет решение о замене приборов, а также о дополнительном сборе денег на эти цели.

В случае, если приборы учета расположены на лестничных площадках и они не являются собственностью граждан-потребителей, а находятся на балансе энергоснабжающей организации или владельца дома (муниципалитета, организации и т.д.), энергоснабжающая организация или иной собственник дома должны обеспечивать надлежащее техническое обслуживание приборов учета, находящихся на их балансе, а также нести все расходы по покупке, установке, подключению электросчетчиков, в том числе вышедших из строя не по вине абонента и (или) в связи с заменой в установленном порядке на другой класс точности.

Сазонов Сергей Владимирович 23.09.2019 14:18

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 08.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 36 ЖК РФ:

1. Часть 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п. 1 ст. 290 ГК РФ , указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п. 1 ст. 290 ГК РФ, не является исчерпывающим.

Новая редакция ч. 1 коммент. ст. с большей степенью детализации по сравнению с ее прежним вариантом группирует элементы общего имущества в многоквартирном доме.

При решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два.

Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.

Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Состав общего имущества определяется согласно разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с указанными Правилами в состав общего имущества включаются:

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержавшиеся в государственном земельном кадастре (см. Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" // РГ. 2007. 22 марта).

Состав общего имущества определяется:

Собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

Органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества;

Органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При этом органы местного самоуправления (в городах федерального значения органы государственной власти этих субъектов РФ) согласно письму Министерства регионального развития РФ от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07 (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 6) в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

2. Норма, закрепленная во втором предложении п. 4 ч. 1 коммент. ст., в отличие от ранее действовавшей нормы ст. 10 ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст. ст. 33 , 36 ЗК РФ , Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000. 10 янв.), Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (РГ. 2002. 10 авг.; 2003. 27 нояб.).

Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем виде в ст. ст. 33, 36 ЗК РФ, Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости" (РГ. 2007. 1 авг.), гл. 4 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" (РГ. 2008. 30 июля), Федеральном законе "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" (РГ. 2008. 25 июля). Соответствующие требования законодательства о градостроительной деятельности закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16, с изм. и доп.) и развивающих его подзаконных нормативных правовых актах.

В субъектах РФ, как правило, принимаются нормативные акты, которые детально регламентируют отношения, складывающиеся в связи с установлением границ и размеров земельных участков, расположенных под многоквартирными домами. Так, в Санкт-Петербурге в указанной сфере действует распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. N 25-рп "О порядке взаимодействия органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4).

3. Часть 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст. ст. 246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.

4. Правило ч. 3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.

5. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п. 1 ст. 246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение по смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ должно приниматься по соглашению всех участников долевой собственности, поскольку нежелание хотя бы одного из сособственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным. Однако по смыслу ч. 1 ст. 46 коммент. закона указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой, находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.

В литературе высказано мнение о том, что передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 185). Указанное мнение представляется ошибочным, поскольку передача в пользование не является актом, влекущим отчуждение части общего имущества. Кроме того, действующее законодательство не содержит специальных правил, касающихся пользования движимым имуществом, за исключением разве что аренды транспортных средств, проката и финансовой аренды. Однако и в последнем случае объект аренды должен быть обособлен.

6. В части 5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст. ст. 216, 274 - 277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования, и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

7. В части 6 коммент. ст. определены юридические последствия разрушения, случайной гибели, сноса многоквартирного дома в части принадлежности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. При наступлении указанных обстоятельств доля в праве собственности на земельный участок, на котором располагался разрушенный, случайно погибший или снесенный многоквартирный дом, устанавливается исходя из доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. остается неизменной и равной величине, существовавшей на момент наступления соответствующих обстоятельств.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ - 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, - она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

Без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

Невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

В.Н. Игуминова,

главный специалист-эксперт

муниципального отдела по Омскому району

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.